Passieve woningen, actieve bewoners

Het verhaal van het project L’Espoir in de Finstraat in Molenbeek In de Finstraat in Molenbeek is de afgelopen jaren gewerkt aan de realisatie van een woonproject dat om verschillende redenen vernieuwend is. Zowel het samenwerkingsverband dat aan de basis lag, de keuze voor de bouw van koopwoningen voor gezinnen met een laag inkomen en de keuze voor een ecologische bouwwijze, als de participatie van bewoners bij de totstandkoming van het project waren innovatief. De woningen zijn bewoond sinds juni 2010. Sindsdien is er al heel wat aandacht besteed aan het project, en dat was ook onze bedoeling. We wilden via dit pilootproject bijdragen aan een reflectie over sociale huisvesting in het Brussel van vandaag. In dit artikel beschrijven we, vanuit het standpunt van Buurthuis Bonnevie, hoe het project is tot stand gekomen en welke lessen er uit kunnen getrokken worden. Sinds het jaar 2000 zijn de woningprijzen in Brussel meer dan verdubbeld. De bevolking groeit aan en verarmt. Als gevolg daarvan stijgt de vraag naar sociale woningen. Het aanbod aan betaalbare woningen daarentegen groeit, ondanks vele politieke beloften, nauwelijks. Dit soort gegevens zegt veel. Maar de ware omvang van deze wooncrisis voel je pas echt in de overbevolkte, ongezonde en te duur betaalde appartementjes van de Brusselse buurten, of in de al even overbevolkte wachtzalen van sociale diensten waar maatschappelijk werkers vaak machteloos naar de ellende van hun cliënten moeten luisteren. Vanuit deze nood bij arme gezinnen en deze machteloosheid bij de organisaties die met hen werken is het project L’Espoir, in de Finstraat in Molenbeek, gegroeid. Als het recht op wonen dode letter blijft, laten we het dan zelf realiseren, als er geen woningen zijn, laten we ze dan maken, dat was het eenvoudige idee dat aan de basis van ons project lag. Rond dat idee vonden twee verenigingen, een sociale bouw- en leningsmaatschappij, veertien geëngageerde gezinnen en een bevlogen architect mekaar. Dat ongewone samenwerkingsverband heeft er voor gezorgd dat de platgetreden paden verlaten werden en dat men het aandurfde om innovatieve oplossingen te zoeken. Daardoor heeft het project in de Finstraat uiteindelijk nog veel meer opgeleverd dan wat oorspronkelijk beoogd werd, betaalbare woningen creëren voor 14 gezinnen met een bescheiden inkomen. De samenwerking heeft er voor gezorgd dat het project al gauw een laboratorium is geworden dat de bakens heeft verzet voor vernieuwing in de sociale woningbouw. De participatie van de bewoners aan het tot stand komen van het project en de duurzame architectuur springen in het oog. Daarenboven ligt het project mee aan de basis van een reflectie over nieuwe wegen om het recht op wonen te realiseren, ergens tussen klassieke sociale huurwoningen en steun voor eigendomsverwerving in. 1. Van braakliggend terrein naar voorbeeldgebouw, vijf jaar zoeken naar oplossingen 1.1. Organisaties op zoek naar uitwegen uit de wooncrisis. Buurthuis Bonnevie, al dertig jaar actief in het centrum van Sint-Jans-Molenbeek, heeft sinds begin jaren 90 een werking ter verbetering van de woonsituaties van de buurtbewoners ontwikkeld. Momenteel omvat die werking onder andere een sociale permanentie voor huurders, een renovatiecentrum waar eigenaars die hun woning willen verbouwen advies krijgen, en acties die de structurele en politieke oorzaken van de problemen willen aantonen en aanpakken. Ons publiek weerspiegelt de bevolking van de buurt waarin we gevestigd zijn: het gaat meestal om mensen met een laag inkomen, waarvan de meesten migranten zijn van de eerste of tweede generatie. Dit publiek wordt het hardst getroffen door de wooncrisis die sinds het begin van de nieuwe eeuw in Brussel woedt. De situatie is nog erger voor grote gezinnen, omdat er nauwelijks geschikte grote appartementen zijn, noch op de privé-markt, noch in de sociale huisvestingssector. Voor vluchtelingen en migrantengezinnen komt daar nog bij dat zij te maken krijgen met discriminatie op de huurmarkt, zodat zij eigenlijk alleen nog dankzij een mirakel aan een correcte woning in Brussel kunnen geraken. Voor dit soort gezinnen was, tot voor een tiental jaar, de aankoop van een woning in goedkopere buurten in een van de oude arbeiderswijken rond het stadscentrum de oplossing. Die huizen zijn nu onbetaalbaar, zelfs voor gezinnen met een redelijk inkomen. Begin 2003 startten we vanuit het Buurthuis in Molenbeek een onderzoek naar de mogelijkheid om samen met slecht gehuisveste gezinnen zelf geschikte woningen te creëren. Het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt betoelaagd door het Brussels Gewest om gezinnen met een bescheiden inkomen aan een woning te helpen. Dat doen zij onder andere door het verstrekken van goedkope leningen voor de aankoop van woningen, door het verhuren van woningen en door de bouw en verkoop van woningen. Een belangrijk deel van het publiek van het Woningfonds is hetzelfde als dat van Buurthuis Bonnevie. Beide organisaties werkten dan ook regelmatig samen rond dossiers van verbouwers in Molenbeek. Het Fonds was jarenlang de beste optie voor de “kroostrijke” gezinnen van het gewest die op zoek gingen naar een betaalbare woning. Via de sociale leningen konden ze zelf een aangepaste woning zoeken en die dan daarna renoveren, met de hulp van renovatiepremies. Ook het Woningfonds begon rond 2003 te ervaren dat het moeilijker werd om dit publiek van grote, arme gezinnen nog te helpen. Zo waren de woningen die het Fonds, in opdracht van het Gewest, zelf bouwde en tegen kostprijs op de markt bracht niet meer betaalbaar voor dit publiek. Het Fonds zocht naar oplossingen om daaraan tegemoet te komen. CIRÉ (Coordination et Initiatives pour Réfugiés et Etrangers) is een coördinatiestructuur die 24 verenigingen groepeert, gaande van sociale diensten die hulp verlenen aan asielzoekers tot vakbonden en internationale organisaties. De bedoeling is om samen na te denken over en te werken aan problemen die te maken hebben met asielzoekers, vluchtelingen en vreemdelingen. Binnen CIRÉ is ook een huisvestingsdienst actief. Het publiek van deze dienst bestaat uit nieuwkomers, meestal met een heel laag inkomen, en vaak zijn het grote gezinnen. Een publiek, dus, dat zo goed als onmogelijk een geschikte huurwoning op de privémarkt kan vinden en dat, als het een sociale woning wil, best over een stevige dosis geduld beschikt. Tien jaar wachten is voor zo’n grote gezinnen geen uitzondering. Omdat er in Brussel veel meer eengezinswoningen verkocht dan verhuurd worden en omdat op de koopmarkt discriminatie veel minder speelt dan op de huurmarkt, heeft CIRÉ een programma voor hulp bij aankoop van een woning op poten gezet. Daarbij wordt nauw samengewerkt met het Woningfonds. Vanuit deze ervaring begon CIRÉ met een vernieuwend project, de oprichting van solidaire spaargroepen. Deze spaargroepen helpen om een belangrijke drempel bij de aankoop van een woning, de betaling van het voorschot aan de verkoper, weg te werken. Maar de steeds stijgende verkoopprijzen zorgden er voor dat ook dit systeem stilaan op zijn eigen grenzen botste en dat CIRÉ op zoek ging naar oplossingen. Voor de solidaire spaargroepen inspireerde CIRÉ zich op een praktijk die in Afrika en in andere delen van de wereld wijd verspreid is. De groepen worden samengesteld voor een duur van twee jaar. Groepen van een twintigtal gezinnen leggen maandelijks een som geld in een gemeenschappelijke pot. Om de beurt kan één gezin over de totale inleg beschikken. Zo kunnen zij grote uitgaven, zoals een trouwfeest of de aankoop van een duur stuk, financieren. CIRÉ zette deze formule naar haar hand om gezinnen zonder spaargeld te helpen een woning aan te kopen. Het Brussels Woningfonds kan immers in bepaalde gevallen aan kandidaat-kopers de volledige som nodig voor de aankoop van een woning lenen. Het gaat dus niet alleen om de volledige aankoopprijs, maar ook om de notariskosten en de eventuele verbouwingskosten. Wie een huis koopt moet echter over het algemeen eerst een voorschot betalen, vooraleer de lening is afgesloten. Via de solidaire spaargroepen wordt een kapitaal samengesteld dat door de leden kan gebruikt worden om het geld voor dit voorschot te lenen. Eens de hypothecaire lening door het Woningfonds is toegekend kunnen zij dit geld terug in de gemeenschappelijke pot storten, waarna een volgende familie er gebruik kan van maken. De algemene vergadering van de spaargroep komt regelmatig samen, leden wisselen nieuws en weetjes uit en helpen en stimuleren zo mekaar. Er wordt ook telkens voor een vormingsmoment over een of ander aspect van het kopen van een huis gezorgd. De Gemeente Sint-Jans-Molenbeek is sinds de jaren negentig stevig beginnen investeren in wat vroeger “Oud-Molenbeek” werd genoemd, en wat burgemeester Moureaux graag het “historische Molenbeek” noemt. Deze wijken waren sinds de jaren zeventig aan hun lot overgelaten, en de gemeente had toen eigenlijk alleen nog oog voor de nieuwe, moderne wijken ten westen van de ringspoorweg. Nieuwe hoogbouwflats langs brede lanen vormden toen het ideaal van de stadsplanners. In de jaren negentig keert het tij. Het jonge Brussels Gewest begint een nieuwe visie op stadsontwikkeling te propageren, waarbij wordt uitgegaan van de kwaliteiten van de oude volkswijken in plaats van ze te beschouwen als achterhaald en enkel nog goed voor de sloophamer. De zogenaamde migrantenrellen van 1994 bewijzen dat er iets moet gebeuren in deze wijken en zorgen voor een stroomversnelling. Via allerlei gewestelijke, federale en Europese programma’s investeert de gemeente in de heraanleg van de openbare ruimte, de renovatie van het patrimonium en de bouw van woningen op braakliggende terreinen. Een van de belangrijkste instrumenten die ze daarbij kan gebruiken zijn de wijkcontracten. Deze contracten stellen onder andere middelen ter beschikking voor de bouw van nieuwe woningen op braakliggende terreinen en de renovatie van krotten. Een van de instrumenten uit de wijkcontracten, het zogenaamde “tweede luik”, probeert dit te doen door privé-investeerders aan te trekken met goedkope gronden of gebouwen. Als tegenprestatie moeten de woningen verhuurd of verkocht worden aan bepaalde voorwaarden. Dit onderdeel van de wijkcontracten heeft weinig succes, omdat de privésector geen interesse betoont in de formule. 1.2. De partners ontmoeten mekaar Het Buurthuis vatte in 2003 het plan op om samen met grote gezinnen uit de buurt zelf te zorgen dat er woningen werden gebouwd. Het oorspronkelijke idee was om een aantal families samen te brengen om, binnen het kader van een wijkcontract, een terrein of gebouw aan te kopen, een architect en een aannemer te zoeken en daar dan woningen te realiseren. De voorgaande jaren waren een aantal groepen er in geslaagd om betaalbare woongelegenheid te creëren door oude industriële gebouwen gezamenlijk aan te kopen en die om te vormen tot woningen. Het ging in dat geval meestal om jonge, hoogopgeleide mensen met een middenklasse achtergrond. We wilden nagaan of iets dergelijks ook mogelijk was met de families die bij ons om hulp kwamen vragen. Het idee werd besproken met ons publiek, maar ook met mensen die zelf hadden meegewerkt aan dergelijke operaties, met notarissen en met architecten. Langzaam begon het project vorm te krijgen. We wilden gebruik maken van het tweede luik van een wijkcontract om zo goedkoop een gebouw aan te kopen en het dan, onder andere via de renovatiepremies van het Gewest, te verbouwen. Eind 2003 namen we dan contact op met de dienst Gesubsidieerde Projecten van de Gemeente Molenbeek om het idee voor te stellen. De gemeente bleek geïnteresseerd. Binnen de lopende wijkcontracten waren er geen leegstaande gebouwen opgenomen in luik twee. Het oorspronkelijke idee kon dus niet doorgaan. Maar de gemeente stelde voor om het project te realiseren op een onbebouwd terrein en stelde ook meteen een geschikte plek voor. Dit terrein, gelegen in de Finstraat, was opgenomen in het wijkcontract Fonderie-Pierron en was eigendom van de sociale huisvestingsmaatschappij Le Logement Molenbeekois. Het ging om een lelijke stadskanker die werd gebruikt als parkeerterrein. De eigenaar had er geen plannen mee. Het wijkcontract voorzag de bouw van woningen op dit terrein. Het terrein leek zeer geschikt voor de bouw van sociale koopwoningen. Het leek immers op het eerste zicht weinig aantrekkelijk voor andere investeerders. De kans dat er spontaan andere kandidaat kopers zouden opdagen was met andere woorden klein. Bovendien is het terrein gelegen in een stuk van de buurt met een groot aandeel sociale huurwoningen. Via dit project zouden nieuwe eigenaar-bewoners kunnen aangetrokken worden, om zo tot een evenwichtigere eigendomsverhouding in de buurt te komen. Vervolgens namen we contact op met het Brussels Woningfonds. Om het project te laten slagen moest het voor de toekomstige kopers immers mogelijk zijn om sociale leningen af te sluiten om het terrein te kopen en om uitstel van afbetaling te krijgen tot de woningen gebouwd waren. Een lening afbetalen en tegelijk huur betalen zou namelijk onmogelijk zijn. Het Woningfonds reageerde zeer positief en toonde zich bereid aangepaste leningen toe te kennen en ons te helpen bij de uitwerking van het project. Algauw dook een volgend probleem op. Indien de gezinnen als promotor zouden optreden, zouden zij een architecturaal voorontwerp nodig hebben om het terrein te kunnen kopen. De procedure van het wijkcontract voorziet namelijk dat het bod vergezeld gaat van een eerste ontwerp. Daarvoor waren er geen middelen. We namen contact op met de architectuurschool van La Cambre, die enthousiast reageerde en toezegde om dit als opdracht aan de studenten voor te stellen. Acht laatstejaarsstudenten zouden tijdens het eerste semester van het schooljaar 2004-’05 aan vier verschillende projectvoorstellen werken. Uiteindelijk zal ons project later een andere wending nemen en zullen de voorstellen niet gebruikt worden voor het bod bij de verkoop van het terrein. We zullen er wel gebruik kunnen van maken bij het opstellen van een architecturaal programma. De plannen vormen ook een eerste concretisering van het idee, waardor het voor de families die beslissen mee te stappen in het project ook makkelijker wordt zich voor te stellen wat er op het terrein kan gebeuren. Bij de eerste samenkomst met de geïnteresseerde families zullen we dia’s tonen met de ontwerpen van de studenten. Tenslotte helpt de steun van La Cambre en Pierre Blondel, de verantwoordelijke leraar, ons ook om, als klein buurthuis zonder ervaring op het vlak van nieuwbouw, ernstig genomen te worden bij het verdedigen van ons project. In deze beginperiode werd er ook een ruwe schatting gemaakt van de totale kostprijs. Tegelijkertijd onderzochten we ook hoe het stond met de bodemvervuiling. De kans was immers groot dat de bodem vervuild was, hetgeen voor een enorme meerkost zou zorgen. We onderzochten wie er in dat geval verantwoordelijk zou zijn voor de saneringskosten. Een echt duidelijk antwoord kregen we niet, maar we begrepen dat de kans bestond dat het de toekomstige eigenaars zouden zijn. Na een onderhoud met een notaris en een grondige afweging van de belangen tegenover de risico’s, besloot het Buurthuis in september 2004 dat het project in zijn bestaande vorm niet haalbaar was. Het oorspronkelijke plan, dat de gezinnen het terrein zelf zouden aankopen om er vervolgens op te bouwen, bleek te veel risico’s in te houden. Het bleek onverantwoord om gezinnen zonder enige financiële reserve in een dergelijk avontuur te storten. Het oorspronkelijke idee bleek niet haalbaar te zijn, maar het kind werd niet met het badwater weggegooid. Het Woningfonds kwam op de proppen met een nieuw voorstel. Zij zouden de rol van promotor op zich kunnen nemen. Ze zouden, met andere woorden, het terrein kopen, er sociale koopwoningen op bouwen en die nadien doorverkopen aan de kandidaat-kopers voorgesteld door Buurthuis Bonnevie. 1.3. Inspraak en participatie organiseren Er waren een aantal belangrijke gevolgen verbonden aan deze wijziging van de plannen. Het grote voordeel was dat wij, nu het Woningfonds een belangrijke rol zou opnemen in het project, zouden kunnen beroep doen op een organisatie met grote ervaring en deskundigheid op het vlak van de bouw van sociale koopwoningen. Maar er waren ook nadelen. Het Brussels Woningfonds is als openbare instelling verplicht om de procedure van algemene offerteaanvraag of openbare aanbesteding te volgen. Het moet met andere woorden elke opdracht bekendmaken in het Belgisch Staatsblad zodat alle geïnteresseerde architecten kunnen meedingen. Een eerder idee, om voor het architectuurproject verder te bouwen op de projecten van de studenten van La Cambre, zou daardoor niet kunnen worden gerealiseerd. Ook het participatieprincipe kwam door deze nieuwe aanpak een beetje onder druk te staan. Het Buurthuis hechtte er veel belang aan de kandidaat-kopers te betrekken bij heel het proces. We gingen er van uit dat dit de kwaliteit van de architectuur en de betrokkenheid van de bewoners zou verhogen. Het Woningfonds volgde ons daarin. Zij geloofden dat deze aanpak hen zou kunnen helpen om in elke fase van het project het doelpubliek en hun financiële mogelijkheden voor ogen te houden en zo de bouwkost te verlagen. Maar het Fonds had ook zo zijn reserves. De vrees leefde dat de kandidaat kopers, wanneer hen naar hun mening zou worden gevraagd, te hoge eisen zouden stellen en achteraf teleurgesteld zouden zijn wanneer die niet haalbaar bleken. Ook bestond de kans dat sommige van de kandidaten die bij de start van het project het programma zouden bepalen, na verloop van tijd zouden afhaken. De grootste moeilijkheid om in deze nieuwe context op een participatieve manier te werken was echter dat er door de aanbestedingsprocedure zo goed als geen contact zou kunnen zijn tussen de toekomstige bewoners en de architect. Het zou er op aankomen een goed lastenboek op te stellen en dan te hopen dat er een architect zou reageren die begreep wat er precies verlangd werd en in staat was dit om te zetten in een project dat aan de verwachtingen beantwoordde. Het kwam er nu dus op aan een goeie manier te vinden om de bewoners te betrekken en inspraak te geven in het proces. Hoewel het belang van participatie in allerhande studies en beleidsnota’s vaak wordt genoemd, vonden we heel weinig, zeg maar geen, voorbeelden van bouwprojecten in de sociale woningbouw in België waarbij de toekomstige bewoners betrokken werden bij het ontwerp van hun woningen. Bovendien had het Buurthuis tijd noch middelen om deze taak alleen op zich te nemen. Toen verscheen CIRÉ in beeld. Het Buurthuis en CIRÉ hadden voordien al samen gewerkt. Drie gezinnen uit de eerste solidaire spaargroep hadden een huis gekocht in Molenbeek en werden door de architect van het renovatiecentrum van het Buurthuis begeleid bij de verbouwingen. De formule van de spaargroepen waar CIRÉ mee experimenteerde bleek niet alleen een goede manier te zijn om arme gezinnen te helpen het voorschot voor de aankoop van een woning te betalen. De manier waarop het project werd aangepakt, met regelmatige algemene vergaderingen waarbij de leden zelf grote verantwoordelijkheid opnamen, zorgde er voor dat de deelnemers elkaar leerden kennen en dat er banden en een zekere mate van solidariteit binnen de groep ontstonden. Dat zou ook heel belangrijk zijn voor het project in de Finstraat. De bedoeling was immers om een groep gezinnen die mekaar niet kenden bij mekaar te brengen en een paar jaar intensief met hen samen te werken. CIRÉ was zelf op zoek naar andere manieren om de ervaringen uit de eerste spaargroep toe te passen en zegde enthousiast toe om mee in het project te stappen. We besloten om de groep van toekomstige bewoners te organiseren naar het beeld van de spaargroepen. Er zou dan niet gespaard worden om het voorschot te betalen (dat zou in deze formule immers niet nodig zijn), maar om een startkapitaal voor de mede-eigendom samen te stellen. Door financiële voorwaarden aan het lidmaatschap van de groep te koppelen (wie er zonder goede reden uitstapte kon een deel van zijn spaargeld verliezen) konden we er ook voor zorgen dat niemand al te vrijblijvend toezegde om lid te worden. Een volgende belangrijke stap was de zoektocht naar kandidaat kopers. Hiervoor namen we contact op met de cliënten van onze huisvestingspermanentie en die van CIRÉ. We lichtten een dertigtal personen in over het project en polsten naar hun interesse. De geïnteresseerden werden vervolgens ontvangen door het Woningfonds. Daar ging men na of de families in aanmerking kwamen voor een lening en of hun gezinssituatie hen zou toelaten om de geschatte kostprijs terug te betalen. Vervolgens zouden we uit de groep van 30 families 16 gezinnen kiezen. Bij die keuze brachten we verschillende elementen in rekening. Ten eerste keken we naar de woonsituatie en de kans om een goede woning te vinden. We kozen voor de gezinnen van wie we dachten dat ze de minste kansen hadden. Daarnaast moesten deze gezinnen gemotiveerd zijn om zich gedurende een aantal jaren, zonder zeker te zijn van het resultaat, in te spannen voor het project. Ze moesten ook bereid zijn om dit te doen in overleg met andere families, die ze meestal niet kenden. Tenslotte probeerden we een evenwichtige groep samen te stellen, waarbij we trachtten om mensen van verschillende origine bij mekaar te brengen. In de groep die uiteindelijk zou worden samengesteld zaten een aantal families die het Buurthuis al goed kende, onder andere omdat ze actief waren in het comité Alarm, een actiecomité voor het recht op wonen dat door ons ondersteund wordt. Er zat ook een familie bij die actief was geweest in een spaargroep van CIRÉ, maar geen woning had gevonden binnen de looptijd van dat project. Twee van de oorspronkelijke zestien gezinnen zouden vrij snel afhaken en niet vervangen worden. Van de overblijvend veertien families zouden er uiteindelijk nog vier ons in de loop van het project verlaten en vervangen worden. 1.4. De zoektocht naar subsidies Begin 2005 hadden het Woningfonds, het Buurthuis en CIRÉ dus beslist om samen het project uit te werken. We wisten ook dat er een publiek bestond dat bereid was om mee in het avontuur te stappen. Tenslotte wisten we dat de gemeente een geschikt terrein zou te koop aanbieden. Wat we nu nodig hadden waren bijkomende middelen. De bouwprijzen waren in die tijd aan een steile klim begonnen, en er was vrees ontstaan dat de bodem vervuild was, waardoor er bijkomende saneringskosten zouden opduiken. Onze eerste schattingen in 2003 hadden aangetoond dat de operatie betaalbaar kon zijn voor de gezinnen die we op het oog hadden, enkel dankzij de aankoop van een goedkoop terrein binnen een wijkcontract. Dat bleek nu niet langer haalbaar. Zonder bijkomende overheidssteun zouden we onze plannen moeten opbergen. Het Woningfonds zou nog zonder problemen kunnen bouwen, maar de woningen zouden niet langer betaalbaar zijn voor het doelpubliek van het Buurthuis en CIRÉ. We hebben toen zelf erg aangedrongen om die bijkomende subsidies te zoeken. Het Fonds had immers niet de gewoonte om dit te doen en was wantrouwig ten opzichte van de bijkomende verplichtingen die dit met zich mee zou kunnen brengen. Voor ons was dit echter een belangrijk element, niet alleen voor het welslagen van het project, maar ook om aan te kunnen tonen dat het niet onmogelijk is om (nieuwbouw)woningen te verkopen aan arme gezinnen. De overheid dient daar dan wel financieel in tussen te komen. We hadden goede argumenten om een extra subsidie te verdedigen. De GOMB (Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) bouwt koopwoningen voor gezinnen met een middeninkomen. Het Brussels Gewest neemt 25% of meer van de bouwkosten voor zijn rekening. Als een overheid geld investeert in het bouwen van woningen voor een middenklasse publiek, waarom dan ook niet voor een kansarm publiek? Het leek ons dus redelijk om ook voor ons project middelen te vragen. Alleen, er bestaat geen kader voor dit soort projecten. We contacteerden toch de gemeente en het Gewest, maar ons voorstel om een specifieke aankooppremie in te voeren bleef, zoals te verwachten was, zonder gehoor. Toen kwam, als een geschenk uit de hemel, het Grootstedenbeleid met haar huisvestingscontracten op de proppen. Federaal Grootstedenbeleid: Het federaal grootstedenbeleid is actief op een viertal domeinen. • Het ondersteunen van stads- en huisvestingscontracten in verschillende steden. De stadscontracten enerzijds zijn gericht op het verbeteren van de situatie van probleemwijken. De centrale doelstellingen hierbij zijn het verbeteren van de levenskwaliteit, het bevorderen van de veiligheid en het laten heropleven van de economische functies in bepaalde steden. De huisvestingscontracten anderzijds passen in het kader van het huisvestingsplan van de federale regering en zijn specifiek gericht op huisvestingsproblemen. • Het toepassen van stedelijke beleidsmaatregelen, onder meer op vlak van fiscaliteit, tewerkstelling en trajectbegeleiding van geregulariseerden. • Het ontwikkelen, stimuleren en verspreiden van expertise over stedelijke fenomenen. • Overleg stimuleren tussen verschillende federale sectoren en overheidsniveaus rond stedelijke aangelegenheden (bijvoorbeeld Interministeriële Conferentie Grootstedenbeleid en Huisvesting). Deze contracten bestrijken een periode van drie jaar (2005-2007) en zijn in de eerste plaats gericht op het subsidiëren van projecten die woningen creëren. Ons project bleek perfect te passen in één van de vier prioritaire werkpistes, met name, ‘het vergemakkelijken van eigendomsverwerving voor gezinnen met een laag of middelgroot inkomen en voor jongeren’. Bovendien beantwoordde het mooi aan de vier keuzecriteria van het programma. Er werd de voorkeur gegeven aan projecten die 1) positieve acties voor bepaalde doelgroepen beogen en prioritair gericht zijn op bepaalde achtergestelde buurten, 2) kaderen binnen een geïntegreerde woon- en wijkontwikkelingsbenadering, die sociaal innoverend zijn en een impulsfunctie vervullen, 3) beperkt zijn in aantal, waarvan de haalbaarheid verzekerd wordt op financieel, technisch, planologisch,… vlak en die binnen een haalbaar tijdsperspectief worden uitgevoerd, 4) een piloot- voorbeeldfunctie vervullen, met of zonder cofinanciering of in publiek-private samenwerking. Hoewel het Finstraat-project perfect in dit plaatje paste zou het nog zeer moeilijk blijken om toegang te krijgen tot de middelen. Grootstedenbeleid voorziet dan wel dat projecten van privépartners zoals verenigingen kunnen ondersteund worden, maar de contracten worden afgesloten met de gemeentebesturen, die daardoor grote invloed hebben bij het opstellen van het programma. En vermits de gemeente Molenbeek zelf een dynamische huisvestingspolitiek voert was het niet makkelijk om een voet tussen de deur te krijgen. Het project heeft toen even aan een zijden draadje gehangen. Maar uiteindelijk zijn we er, na flink wat lobbywerk, toch in geslaagd om het, in mei 2005, te laten opnemen in het meerjarenprogramma van het huisvestingsplan van de gemeente Molenbeek en werd ons de reddende subsidie van 190.000 euro toegekend. Dat betekende dat we door konden gaan. We stelden de uiteindelijke groep samen en de gezinnen ontmoetten mekaar voor de eerste keer op de zolder van het buurthuis op 11 oktober 2005. Vanaf dan zouden de toekomstige bewoners ook een volwaardige, vierde partner worden in het project. Zij zouden betrokken worden bij alle belangrijke beslissingen en aanwezig zijn bij alle contacten en vergaderingen die het verloop van het project zouden bepalen. Vanaf eind 2005 organiseerden we dan, met de vrijwillige hulp van een van de pas afgestudeerde architectuurstudenten van La Cambre, een reeks ateliers waarin we op zoek gingen naar de woonnoden en woonwensen van de gezinnen. Eind 2005 en begin 2006 werkten we tijdens drie ateliers aan het opstellen van een programma en een lijst van aanbevelingen. Via groepsdiscussies werden de woonbehoeftes ontleed, en via huistaakjes en bezoeken aan andere projecten gingen we op zoek naar manieren om die behoeften in te vullen. De resultaten van deze ateliers werden samengevat in een document dat later zou worden opgenomen in het lastenboek voor de openbare aanbesteding. De wensen van de toekomstige eigenaars zijn er in gegroepeerd volgens vijf belangrijke thema’s, die reeds aanduiden waar de prioriteiten van de gezinnen lagen: - de organisatie van het samen wonen (conflicten vermijden door gemeenschappelijke ruimtes te beperken); - de typologie van de woningen (duplex-appartementen die zoveel mogelijk het idee van een eengezinswoning benaderen); - het licht (zo veel mogelijk natuurlijk licht); - de private buitenruimte; - de kostprijs (betaalbare woningen met een zo laag mogelijk energieverbruik); - het beeld naar de buitenwereld (duurzame materialen en een positieve uitstraling, anders dan die van de typische sociale woningen). Daarnaast werd in deze ateliers ook het programma bepaald: het aantal appartementen, de minimale oppervlakte, het aantal kamers, de maximale kostprijs, enzovoort. Ook dit programma zou worden opgenomen in het lastenboek van het Woningfonds. Om tegemoet te komen aan de wensen van stedenbouw , werd toen nog een ander element aan het lastenboek toegevoegd: de bouw van ondergrondse garages. Dit zou zorgen voor een belangrijke meerkost, temeer daar de volledig vervuilde grond die voor de garages werd uitgegraven achteraf moest worden gesaneerd. De verplichting om garages, met een langs de openbare weg bereikbare ingang, te voorzien zorgde er ook voor dat het moeilijker werd om de woningen mooi te laten aansluiten op de openbare ruimte. Tenslotte kan men zich afvragen of het verantwoord is om een bij uitstek duurzaam woningproject, in een buurt die uitstekend bediend is van openbaar vervoer en met bovendien een ondergebruikte ondergronds parking vlakbij, de bouw van garages op te leggen. De normen die dit soort ingrepen opleggen mogen volgens ons zeker eens grondig geëvalueerd worden. Op 1 juni 2006 werd de feitelijke vereniging opgericht die de groep van toekomstige eigenaars een formeler karakter moest geven. De leden kozen de naam L’Espoir voor hun vereniging. Zij spraken onderling af hoe de spaargroep zou functioneren, wie hen zou vertegenwoordigen op belangrijke vergaderingen, wie de vereniging voorzat en hoe de vergaderingen zouden verlopen. Ze waren op dat moment al anderhalf jaar lang regelmatig samen gekomen. Tot dan bestond nog geen enkele zekerheid dat het project ooit zou gerealiseerd worden. Het Woningfonds was immers nog geen eigenaar van het terrein en het was zeker niet onmogelijk dat er een andere geïnteresseerde met een hoger bod zou opduiken. In mei 2006, helemaal op het einde van het wijkcontract, werd het terrein te koop aangeboden. Het Brussels Woningfonds bleek de enige kandidaat voor het terrein te zijn. Op 19 juni 2006 aanvaardde het college van Burgemeester en Schepenen het bod van het Woningfonds om het terrein te kopen voor 60.000 euro, een vierde van de geschatte waarde. Ondanks deze uiterst goedkope grond en de beloofde subsidie van Grootstedenbeleid bleven we ongerust over de haalbaarheid van het project voor de armste leden van de groep. We bleven zoeken naar bijkomende subsidiemogelijkheden. Zo kwamen we in december 2006 op het kabinet van minister van leefmilieu Huytebroeck terecht. Daar hoorden we dat zij nadachten over de invoering van een premie voor iets wat toen nog relatief onbekend was, passiefhuizen. Voor de bouw van een passief huis zou het Gewest een premie voorzien van 100 euro/m². Die premie zou de geschatte meerkost van dit type gebouw moeten compenseren. Financiële winst zou dan voor L’Espoir vooral te halen zijn uit de lagere energiefactuur. Bij een passief huis is de energieconsumptie immers vier keer lager dan bij een gemiddelde nieuwbouwwoning. Het idee sloot nauw aan bij een van de richtlijnen van de toekomstige bewoners, namelijk de aandacht voor energiezuinig bouwen. Toch had niemand van ons ooit van een zo ver doorgedreven vertaling van dat principe durven dromen. De passiefhuizen in België waren op dat moment nog op de vingers van één hand te tellen en die manier van bouwen werd beschouwd als een interessant fantasietje voor diehard groene jongens. We kregen een infosessie van het pas opgerichte Plate-forme de la Maison Passive en trokken met de groep naar een van de weinige op dat moment bewoonde passiefhuizen in ons land. In Zemst werden we, letterlijk en figuurlijk, warm onthaald door een gezin dat pas in haar woning was getrokken. De sceptici onder de leden van L’Espoir werden hierdoor overtuigd. Er werd beslist om deze optie te weerhouden. Eén gezin werd afgeschrikt door deze keuze en verliet de groep. De toekomstige eigenaars waren overtuigd, maar het Woningfonds twijfelde. Was deze technologie wel betrouwbaar? Zouden er voldoende aannemers en architecten geïnteresseerd en onderlegd zijn? Zou er kunnen gebouwd worden binnen een redelijk budget? Zouden de bewoners wel wennen aan deze manier van wonen? Na het consulteren van enkele specialisten en na heel wat overleg stemde het Woningfonds in met deze keuze, daarbij in de eerste plaats steunend op de uitdrukkelijke wens van de leden van L’Espoir. 1.5. Aanbesteding Van februari tot mei 2007 werd er door de vier partners nagedacht en vergaderd over de inhoud van het lastenboek dat in de openbare aanbesteding zou worden opgenomen. Op 31 mei 2007 keurden de verschillende partijen het lastenboek en zijn bijlagen unaniem goed. Het bevat onder andere het programma dat door L’Espoir was opgesteld en de lijst met haar prioriteiten. Twee belangrijke voorwaarden waaraan alle projecten moesten voldoen waren een maximale kostprijs van 1200€ per m² en de passiefhuisstandaard. Daarnaast werden de architecten aangemoedigd om maatregelen voor te stellen die konden leiden tot besparingen van water en elektriciteit, om waar mogelijk te kiezen voor milieuvriendelijke materialen, enzovoort. Ook de toewijzingscriteria voor de opdracht zijn veelzeggend. Het belangrijkste criterium (40 van de 100 punten) is de kostprijs per m², de volgende 40 punten gaan naar de architecturale kwaliteiten van het project, en uiteindelijk wordt er voor elk tien punten gekeken naar de milieuvriendelijke maatregelen en naar de mogelijke vertragingen omwille van de afwijkingen op stedenbouwkundige voorschriften. Op 11 juni 2007 kondigde het Brussels Woningfonds de openbare aanbesteding aan in het Belgisch Staatsblad. De aanbestedingsformule is bijzonder. De traditionele procedure van openbare aanbesteding bestaat uit twee fasen: in een eerste fase wordt er een architect gekozen (bij het ontwerp zit een door de architect opgestelde schatting van de kostprijs), in een tweede fase wordt, op basis van prijsoffertes, een aannemer gezocht om het gekozen architectuurproject te realiseren. In plaats van deze twee procedures afzonderlijk te doorlopen koos het Woningfonds hier voor het eerst voor de formule van de gecombineerde aanbesteding met mogelijkheid tot onderhandelen. Architect en aannemer vormen een consortium dat een gemeenschappelijk voorstel indient. Het bod omvat zowel een architectuurontwerp als een prijsofferte. Er zijn een aantal voordelen verbonden aan deze manier van werken. Eerst en vooral is er meer zekerheid over de uiteindelijke kostprijs, architect en aannemer engageren zich tot een vaste prijs waarvan ze niet mogen afwijken. Deze manier van werken is ook tijdsbesparend. Tenslotte kan het afgeleverde project goedkoper zijn, wanneer architect en aannemer de kans krijgen om in de conceptfase te overleggen over een aantal technische keuzes. Het is een werkwijze die aansluit bij het concept van het “bouwteam” , dat vaak wordt gepropageerd voor de bouw van ecologische gebouwen. Toch was de keuze voor deze formule niet zonder risico’s. Het belangrijkste probleem is dat op deze manier de wettelijk vastgestelde rol van architect en aannemer vervagen. Een architect die gebonden is aan een aannemer zal minder goed zijn eigenlijke cliënt, de bouwheer, kunnen verdedigen. Ook bestond de vrees dat een dergelijke werkwijze het aantal mogelijke kandidaten drastisch zou beperken. We bespraken dit met verschillende specialisten en uiteindelijk kwamen het Woningfonds, CIRÉ, L’Espoir en het Buurthuis overeen om toch voor de nieuwe formule te kiezen. In dit geval leverde dit een positief resultaat op. Uit het project dat uiteindelijk gekozen zou worden bleek duidelijk dat architect en aannemer, die reeds de gewoonte hadden om samen te werken, vooraf hadden overlegd over de plannen. Ook is het oorspronkelijke budget, op een aantal niet te voorziene kosten na, vrij goed gerespecteerd geworden, zeker in vergelijking met klassieke aanbestedingen. Toch had de procedure nog met een aantal kinderziekten af te rekenen. Zo was het niet altijd erg duidelijk hoe gedetailleerd de prijsofferte moest zijn, wat af en toe tot spanningen leidde in verband met de materiaalkeuze bij de uitvoering. Zeven verenigingen van aannemer en architect reageerden op de projectoproep. Tussen het moment dat de enveloppen werden geopend, op 14 september 2007, en de uiteindelijke toewijzing in maart 2008 ligt een periode van intense studie en overleg. De ontwerpen werden tijdens de laatste maanden van 2007 door alle partners uitvoerig bestudeerd. Op 9 oktober 2007 was iedereen aanwezig in het kantoor van het Brussels Woningfonds. Zowat de voltallige technische staf van het Woningfonds, alle families, het Buurthuis en CIRÉ keken naar de voorstelling van de zeven projecten. De verschillende architecten, meestal bijgestaan door technici en aannemers, stelden hun plannen voor aan de aanwezigen. In de daaropvolgende maanden kwamen we verschillende keren per week samen om na te denken en te overleggen over de keuze. Het zou een zeer intensieve periode worden. Het Woningfonds zette alle middelen in en onderzocht zeer nauwgezet alle projecten. Het vroeg ook van L’Espoir en van de verenigingen die hen begeleidden een ernstige inspanning. Zeven erg uiteenlopende projecten voor een gebouw van 14 woningen met garages doorgronden is geen sinecure voor mensen die niet de gewoonte hebben om plannen te lezen. Uit de oorspronkelijke inzendingen werden de drie geselecteerd die het beste tegemoet kwamen aan de eisen van het lastenboek en die het best scoorden volgens de criteria die daarin waren opgenomen. Het ging om de ontwerpen van de architecten Délices, Moreno en Carnoy. Met hen werd verder onderhandeld over prijs en ontwerp. Omwille van het vertrouwelijke karakter ervan verliepen deze onderhandelingen grotendeels rechtstreeks tussen het Woningfonds en de ontwerpers. Daardoor werd dit een van de fases waarbij de bewoners het minst betrokken werden. Een van de projecten sprong er al gauw uit, dat van de associatie tussen architect Carnoy en de aannemers Entrebois en Degrave. Zij stelden veruit het goedkoopste project voor en slaagden er bovendien in om binnen dat budget de ruimste woningen te realiseren. Ook op alle andere vlakken beantwoordde dit ontwerp zeer goed aan de verwachtingen van de leden van L’Espoir en van het Woningfonds. Maar er was een probleem. Het project stelde een gebouw voor met een volledige houtstructuur. Al is er de laatste jaren best wel wat ervaring met die manier van bouwen ontwikkeld, een woongebouw van die schaal (gelijkvloers plus drie verdiepingen) was in België nooit eerder gerealiseerd. Net als een jaar eerder, toen er moest gekozen worden of er al dan niet passief zou gebouwd worden, stonden de partners voor een moeilijke keuze, de keuze tussen duurzame innovatie of een bouwwijze die haar degelijkheid al had bewezen en waar iedereen mee vertrouwd was. Om de families van L’Espoir te helpen de juiste keuze te maken gingen we eerst op zoek naar objectieve antwoorden op hun terechte vragen. Is dit soort gebouw wel bestand tegen de tand des tijds, is het niet kwetsbaar in geval van brand, kan het hout niet gaan rotten, zal het gebouw niet erg gehorig zijn? Nadat we in de literatuur geruststellende antwoorden hadden gevonden op al deze vragen trokken we opnieuw de baan op met de toekomstige eigenaars. We bezochten een ander, kleiner, gebouw met een houtskelet. Het feit dat alles er stevig uitzag, dat het met het blote oog niet te onderscheiden viel van een klassieke woning en dat de geluidsisolatie in orde leek gaven de doorslag voor de leden van L’Espoir. Opnieuw was het hun overtuiging die er voor zorgde dat uiteindelijk ook het Woningfonds de stap waagde. Op 24 januari 2008 stemde de raad van beheer van het Woningfonds in met de keuze van het project van architect Carnoy. 1.6. Een voorbeeldgebouw Het project omvat een woongebouw van 14 duplex woningen, 7 duplexen met tuin op het gelijkvloers en eerste verdiep, met daarboven nog eens 7 andere duplexen met terrassen (niveau 2 + 3). Elke woning is doorlopend (het zuiden aan de voorzijde, het noorden achteraan). Het aantal kamers varieert van twee tot vijf, en de woningen zijn tussen de 85 tot 150 m² groot. De leefruimtes bevinden zich onderaan, de slaapkamers en de badkamer zitten op de bovenste verdieping. De gevels van elk van de zeven onderste woningen hebben een andere, opvallende kleur gekregen. Daardoor biedt het gebouw langs de buitenkant het beeld van een geheel van kleine huizen, gedifferentieerd door de kleur. Dit minimaliseert de impact van het gebouw op de straat en zorgt er voor dat het de overgang vormt tussen het grote appartementsgebouw in de Fernand Brunfautstraat en de kleine huizen verderop in de straat. In het bovenste gedeelte van het gebouw (het niet gekleurde deel van de gevel) wordt de link met de natuur gezocht, door het gebruik van natuurlijk hout en via structuren die verwijzen naar de vorm van bomen, bestemd om te worden overgroeid door klimplanten. Dit natuurlijke element speelt een concrete rol bij het beheer van de bezonning. In de zomer, als oververhitting moet worden tegengegaan, zorgen de bladeren voor schaduw, en in de winter, als er maximaal zon moet naar binnen getrokken voor de verwarming van de woning, zijn de bladeren afgevallen. De houten boomvormige structuur en de klimplanten brengen ook, zowel symbolisch als reëel, een stukje natuur in een deel van de stad waar daar grote nood aan is. Ook het groendak draagt daar toe bij. De zonnepanelen op dat dak tenslotte zorgen voor de productie van warm water. Kenmerken 1. Passiefhuis-standaard: jaarlijks verbruik voor de verwarming < 15 kW/h/m²/jaar. 2. Structuur van het gebouw: 100% hout en bij-producten van het hout, voornamelijk FSC en PEFC. 3. Doorgedreven technische studie: geluidsisolatie superieur aan de nieuwe NBN norm. 4. 40% van de grond wordt aan de natuur teruggegeven en de voorgevel en het dak worden beplant. 5. Vrijwel geen regenwater gaat naar de riolering. 6. Bouwprijs lager dan de marktprijs, inclusief de meerkosten om het energiepeil te behalen. 7. Verbruik van gas (Kw/h/m²/jaar) verlaagd tot 13% van het normale verbruik (2.447 in plaats van 18.571 euro per jaar) 8. Een besparing 41.374 kg CO2-uitstoot per jaar dat overeenkomt met 0,25 kg per geïnvesteerde € per jaar 2007 was niet alleen het jaar waarop een architectuurproject werd gekozen. Op 2 oktober ondertekenden de verschillende gezinnen, CIRÉ, Buurthuis Bonnevie en het Brussels Woningfonds een samenwerkingsovereenkomst. Die beschreef de samenwerkingsverbanden tussen de verschillende partners. Ook de algemene voorwaarden volgens dewelke de verkoop moest voltrokken worden, werden gepreciseerd. Daardoor werd het voor het Fonds mogelijk om bij de toewijzing van de woningen in de Finstraat af te wijken van haar algemeen reglement, waarbij nummer één op de wachtlijst voor koopwoningen het eerst mag kiezen. Hier was het immers belangrijk dat de woningen aan de leden van L’Espoir konden verkocht worden. Ook de participatie van de toekomstige bewoners werd in deze conventie vastgelegd. Zo werd er bijvoorbeeld in vermeld dat, hoewel het Woningfonds de architect zou aanduiden, L’Espoir, het Buurthuis Bonnevie en CIRÉ hierbij een raadgevende stem kregen. 1.7. Gebouwd op iets meer dan een jaar De stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd en op 30 september 2008 gaf de overlegcommissie, het officiële orgaan dat zich hier moest over uitspreken, een positief advies. In januari 2009 werd gestart met de werken. Ook op technisch vlak ging het om een pilootproject. Een gebouw van die schaal dat aan de passiefhuisstandaard moest beantwoorden, en bovendien helemaal opgetrokken uit hout, dat was nog nooit gebeurd in ons land. Dankzij een intensieve samenwerking tussen architect, aannemers en verschillende adviesbureaus is het gebouw zonder noemenswaardige problemen en ongeveer binnen de voorziene termijn kunnen opgetrokken worden. Die bouwtermijn was opvallend kort, iets meer dan een jaar. Tijdens de gehele duur van de bouwwerken nam telkens een van de leden van L’Espoir deel aan de werfvergadering, daarbij begeleid door de architect van het buurthuis. Dit was voor de bewoners en het buurthuis ook de kans om een beter inzicht te krijgen in de structuur van het gebouw. Terwijl in de Finstraat het gebouw langzaam vorm kreeg werd door L’Espoir, Bonnevie en CIRÉ de verhuis voorbereid. Er werden onder andere vormingen georganiseerd over de organisatie van de mede-eigendom en er werd gewerkt rond energie. Met elke familie werd een analyse gemaakt van het energieverbruik voor de verhuis. Dat zou onder andere kunnen helpen om het effect van de verhuis naar een passiefwoning op het energieverbruik en het gezinsbudget te becijferen en zou, in deze laatste maanden naar de eindstreep, met nog veel onduidelijkheid over het budget, ook een belangrijk element kunnen zijn voor het Woningfonds om de maximale maandelijkse afbetalingslast te bepalen. Hoe meer de verhuis naderbij kwam, hoe meer de toekomstige bewoners zich begonnen te realiseren dat ze in een bijzondere woning zouden wonen en hoe meer ze zich hierover vragen begonnen te stellen. Daarom gingen we met zijn allen opnieuw een passiefhuis bezoeken. Dit keer konden we terecht in het eerste passiefhuis in het Brussels Gewest, waar de bewoner (tevens de architect van de woning) antwoord gaf op de dit keer zeer concrete vragen van L’Espoir. We richtten ook een atelier in over het schilderen van een woning en de verschillende types verf en we kwamen een eerste keer samen om na te denken over de inrichting van de voor-en achtertuintjes. De woningen waren zo goed als klaar binnen de voorziene termijn, begin 2010. De “blower-door-tests” die de luchtdichtheid van het gebouw nagaan, belangrijk voor het goede functioneren van een passiefhuis, verliepen positief. Omwille van een aantal administratieve en technische problemen duurde het nog enkele maanden vooraleer er uiteindelijk verhuisd kon worden, maar in juni 2010 waren de appartementen in de Finstraat bewoond. De eerste paar maand, omdat de aktes nog niet klaar waren maar de woningen wel al bewoonbaar, konden de toekomstige eigenaars er, via een overeenkomst voor voorlopig gebruik met het Woningfonds, gratis wonen. Op 3 september werden dan op de zetel van het Woningfonds de akten getekend en werden de leden van L’Espoir eigenaar van de woning waar ze zo hard hadden voor geijverd. Op 17 september 2010, bijna vijf jaar na de eerste samenkomst van de bewoners en meer dan acht jaar nadat voor het eerst over het idee werd nagedacht, werd het gebouw plechtig ingehuldigd. De rest van het verhaal kon beginnen. 2. Wat hebben we vandaag geleerd? Dit project werd van bij de start opgevat als een pilootproject. Dat betekende aan de ene kant dat niemand het ons had voorgedaan en dat alle partners dus, bijna constant, oplossingen moesten zoeken voor allerlei technische, administratieve, organisatorische, financiële en sociale problemen. Een pilootproject betekent ook dat het de bedoeling is om er daarna zelf op verder te bouwen en anderen de weg te wijzen. Daarom gaan we hier wat dieper in op een aantal vernieuwende elementen uit het project en de lessen die we daaruit geleerd hebben. Op het moment dat we dit artikel schrijven moet er nog een evaluatie tussen de verschillende partners georganiseerd worden. Het gaat hier dus om persoonlijke en voorlopige conclusies. 2.1. Zijn sociale koopwoningen een alternatief voor sociale huurwoningen? Of bestaat er een derde weg? In dit project opteerden we van bij de start uitdrukkelijk voor koopwoningen. Daar waren in de eerste plaats een aantal pragmatische argumenten voor. Zowel voor het Buurthuis, CIRÉ als het Woningfonds was eigendomsverwerving voor families met een laag inkomen vertrouwd terrein. Daarnaast was er ook een financieel argument. Voor de bouw van woningen is veel geld nodig. In een wijkcontract kunnen ook huurwoningen gebouwd worden, maar investeerders staan niet te springen om geld te stoppen in de bouw van woningen voor ons publiek. Maar de gezinnen zelf konden, dankzij de goedkope hypothecaire leningen van het Woningfonds, een niet onaanzienlijk kapitaal bij mekaar brengen. Het waren echter ook inhoudelijke argumenten die deze keuze bepaalden. In de eerste plaats was daar de wens van vele gezinnen zelf om eigenaar te worden. Hoewel vele leden van L’Espoir nooit hadden durven dromen dat ze ooit nog eens huiseigenaar zouden worden, is de baksteen in de maag universeler dan we misschien denken. Eigenaar worden betekent woonzekerheid, onafhankelijkheid. Eigenaar worden betekent ook een vorm van prestige. Het is ook een mogelijkheid om kapitaal op te bouwen waarmee de kinderen later een vlottere start zullen kunnen nemen. Het betekent, kort gezegd, een mogelijke uitweg uit de armoede en de onzekerheid. Voor de buurt zou de investering door eigenaars-bewoners ook een goede zaak moeten zijn. In de omgeving van de Finstraat wonen zeer veel sociale huurders, vaak in karakterloze woningen van lage kwaliteit. Velen van hen hebben het dan ook moeilijk om zich de woning en de buurt waarin ze wonen echt toe te eigenen en zijn daarom weinig geneigd om te investeren in het buurtleven. Eigenaars zullen dit waarschijnlijk eerder doen. Zo kan men zich bijvoorbeeld ook afvragen of de gezinnen van L’Espoir bereid zouden geweest zijn om even hard in het project te investeren als het om huurwoningen was gegaan. Tot zover de argumentering voor de keuze voor koopwoningen in ons project. Maar is het wel haalbaar om iedereen aan een eigen woning te helpen, en is dat de meest sociale, de meest rechtvaardige, de meest efficiënte politiek? Of, om een vaak gehoorde kritiek op het project L’Espoir aan te halen, allemaal goed en wel voor de veertien gezinnen die het geluk hadden er bij te zijn en op de overheidspremies beroep te kunnen doen. Maar waarom zij en anderen niet? En wat als ze binnen twintig jaar hun huis verkopen, dan is de overheid haar investering kwijt, en alle winst gaat naar de individuele eigenaars. Los van het feit dat deze kritiek ook opgaat doch zelden geformuleerd wordt voor alle andere vormen van aankoopsteun, die dan meestal nog een beter begunstigd publiek bereikt (fiscale aftrek van hypothecaire leningen, GOMB-woningen, vermindering registratierechten,…) is het een terechte vraag. Vanaf het moment, zo’n twee jaar geleden, dat het er naar uit begon te zien dat de woningen in de Finstraat er zouden komen en we begonnen na te denken over een herhaling van het project, zijn we beginnen zoeken naar formules die hier een antwoord op konden bieden. Meestal worden twee modellen van sociale huisvestingspolitiek tegenover mekaar geplaatst, steun voor eigendomsverwerving tegenover bouw van sociale huurwoningen. In België is er altijd vooral aandacht gegaan naar steun aan eigendomsverwerving, wat algemeen beschouwd wordt als een eerder liberale politiek. Hulp voor de aankoop van een eigen woning, eerst en vooral via belastingvoordelen, maar ook via aankoopsubsidie of sociale koopwoningen, is in ons land alomtegenwoordig. Sociale huurwoningen daarentegen zijn, in vergelijking met sommige andere Europese landen, ondervertegenwoordigd. De steun voor eigendomsverwerving als manier om mensen in armoede aan een woning te helpen wordt vanuit linkse hoek nogal eens op de korrel genomen. Veel gehoorde argumenten tegen een dergelijk beleid zijn dat deze steun niet voor herverdeling zorgt omdat hij, door het Matheuseffect, eerder bij de rijken dan bij de armen terecht komt. Een tweede probleem is dat premies, fiscale kortingen, sociale leningen en dergelijke de toegang tot eigendombezit in het algemeen niet vergemakkelijken, maar integendeel de prijzen doen stijgen en dus onrechtstreeks mensen uitsluiten van de toegang tot een eigen huis. Ook zou het eigenaarschap van huishoudens met een modaal of laag inkomen risicovol zijn. Wanneer zij de afbetalingslast niet meer aankunnen verliezen zij hun huis en hun thuis, met alle zware sociale gevolgen van dien. Bovendien zorgt aankoopsteun, wanneer het woningaanbod niet stijgt, voor een krapte op de huurmarkt, waardoor dan weer de huurprijzen stijgen. Een ander belangrijk argument is dat de overheid via aankoopsteun haar geld uit handen geeft. De bouw van sociale woningen kost wel meer dan aankoopsteun, maar de overheid houdt er wel een patrimonium en een instrument voor het voeren van haar woonpolitiek aan over. Met elke sociale woning die gebouwd wordt, worden niet één, maar door de jaren heen vele gezinnen aan een betaalbare woning geholpen. Niet alleen geeft de overheid haar geld uit handen door eigenaarschap te promoten, ze zorgt er ook voor dat privé-eigenaars, en niet zij zelf, de meerwaarde die door publieke investeringen in openbare ruimte en andere voorzieningen gegenereerd wordt kunnen incasseren. Een aantal van deze beweringen ten nadele van aankoopsteun als vorm van sociale woonpolitiek zijn gemakkelijk te weerleggen. Zo is het ongetwijfeld waar dat veel aankoopsteun de armen niet bereikt (voor de meeste bestaande programma’s is dat zelfs niet eens de bedoeling), maar dat is geen argument om deze steun af te schaffen, wel om hem beter af te stemmen op wie hem echt nodig heeft. Het argument dat een gedwongen verkoop voor grote problemen zorgt, gaat evengoed op voor een mislukking op de huurmarkt. Een uithuiszetting van huurders die de huur niet kunnen betalen heeft net zo goed traumatische gevolgen voor de slachtoffers. Het Brussels Woningfonds stelt bovendien vast dat er meer betalingsproblemen zijn bij de huurders uit hun huurhulpprogramma dan bij eigenaars die bij hen een hypothecaire lening hebben afgesloten. Kritiek op een politiek van sociale huurwoningen komt er meestal op neer dat een dergelijk beleid afhankelijke, ongemotiveerde en vervreemde burgers creëert. In hun uniforme woonblokken van schamele kwaliteit zijn de sociale huurders gedoemd om verstrikt te raken in het sociaal vangnet, zo wil het het cliché. En dat leidt tot gettovorming, jeugdcriminaliteit en wat al niet. Sociale huurders zouden verstoken blijven van de kans op de sociale verheffing en emancipatie die huiseigendom wel zou schenken. Sociale huurwoningen zouden in het beste geval aan de huurders de kans geven om wat geld opzij te zetten om daarna alsnog een eigen huis te kopen. Maar nu de private huur-en koopmarkt zo ontoegankelijk zijn geworden slibt het systeem dicht en wordt de huurders zelfs die kans om uit het systeem te ontsnappen ontzegd. Met die kritiek worden een aantal belangrijke troeven van sociale woningen over het hoofd gezien. Zo is lang niet iedereen bereid of in staat om eigenaar te worden. Sommige mensen kiezen er voor huurder te zijn, omdat ze bijvoorbeeld willen huren zolang ze nog geen duidelijke keuzes in hun leven gemaakt hebben, of omdat ze de verantwoordelijkheid van het eigenaarschap niet aankunnen. Op grotere schaal hebben sociale woningen het voordeel, in tegenstelling tot aankoopsteun, dat ze de huur-en verkoopprijzen niet omhoog stuwen. In tegendeel , wanneer er voldoende van zijn, kunnen zij zelfs een corrigerend effect hebben en de prijzen op de privémarkt doen dalen. Kort samengevat komt het er op neer dat sociale woningen vooral de gemeenschap ten goede komen, omdat ze er, rechtstreeks en onrechtstreeks, voor zorgen dat er betaalbare woningen beschikbaar zijn voor de meest behoeftigen, terwijl aankoopsteun vooral een grote meerwaarde betekent voor de individuen die langs deze weg eigenaar kunnen worden. Een ideale politiek zou er moeten in slagen om de voordelen van deze twee systemen te combineren en de nadelen te vermijden. Vandaag de dag slagen noch aankoopsteun, noch sociale huurwoningen er in om een afdoend antwoord te formuleren op de groeiende woonnoden van de arme Brusselaars. Dat heeft niet in de eerste plaats te maken met de nadelen inherent aan beide systemen, maar aan een gebrek aan steun tout court. De overheid blijft in grote mate in gebreke en de armen blijven vooral aangewezen op de privémarkt, met een aanbod dat zowel qua prijs als qua kwaliteit ontoereikend is. De wooncrisis en het zwakke overheidsantwoord daarop zijn een groot probleem, maar bieden, zoals dat vaak gaat met crisissen, misschien ook kansen. De ruimte die de overheid niet inneemt (met sociale woningen of met aankoopsteun voor de laagste inkomens) kan nu ingenomen worden door basisintiatieven van burgers en organisaties die vernieuwende oplossingen organiseren. De verruimde aandacht voor “alternatieve woonformules”, gaande van cohousing, over campingwonen tot het bezetten van leegstaande gebouwen, is een bewijs dat dit ook gebeurt. Die nieuwe bewegingsruimte kunnen we ook gebruiken om formules te promoten die op zoek gaan naar een goede synthese tussen de twee systemen die vandaag worden gebruikt (sociale huurwoningen en aankoopsteun), tussen openbaar belang en privébelang, tussen individuele kansen en een rechtvaardige verdeling van de middelen. De andersglobalistische beweging heeft fundamentele thema’s zoals privébezit en de rol van publieke/gedeelde/gemeenschappelijke ruimte opnieuw op de agenda geplaatst. Dat heeft de afgelopen jaren aanleiding gegeven tot de meest uiteenlopende initiatieven, gaande van acties tegen de alomtegenwoordige reclameboodschappen in het straatbeeld, over transitiegroepen die begonnen te tuinieren op restpercelen in de stad, tot bepaalde vormen van “community supported agriculture” waarbij verbruikers mede-eigenaar worden van de grond waarop de boer hun groenten kweekt. Ook de formule van de coöperaties komt opnieuw in de belangstelling te staan. Er bestaan voorbeelden in de zorgsector, waar burgers zelf het heft in handen nemen en, als antwoord op de wachtlijsten en een weinig actieve overheid, voorzieningen creëren en daarvoor een coöperatie oprichten. Ook in de economische sfeer krijgt het model vernieuwde aandacht. De bankencrisis heeft er voor gezorgd dat sommigen het neoliberale model en de rol van de aandelenspeculatie in vraag zijn gaan stellen en dat het coöperatieve model als alternatief daarvoor opnieuw in de belangstelling kwam. Toen wij op zoek gingen naar meer duurzame formules om het project in de Finstraat te herhalen kwamen we bijna automatisch bij het idee van de wooncoöperatie terecht. In zo’n coöperatie zijn de bewoners huurder noch eigenaar. De coöperatie is eigenaar van de grond en de woningen, en de bewoners bezitten een aandeel in de coöperatie. Wanneer ze verhuizen verkopen ze hun aandeel en in principe mogen ze daar geen winst bij maken, waardoor de woning ook voor de volgende bewoner (de koper van hun aandeel) betaalbaar blijft. De coöperatieve beweging heeft een belangrijke rol gespeeld bij de opkomst van de sociale huisvesting in België. Er zijn nog altijd enkele wooncoöperaties actief binnen de sociale huisvestingssector, maar meestal hebben ze de oorspronkelijke werkwijze laten vallen en vandaag zijn ze in weinig te onderscheiden van de klassieke huisvestingsmaatschappijen. Ons leek de oude formule echter interessant om verschillende redenen. Ze zou kunnen een interessantere en meer participatieve beheersformule vormen dan de klassieke mede-eigendom. Ze zou er ook kunnen voor zorgen dat de woningen die gebouwd worden niet alleen bij de eerste verkoop betaalbaar zijn voor gezinnen met een laag inkomen, maar betaalbaar blijven, ook wanneer de eerste eigenaars verkopen. Tenslotte zou een dergelijke formule kunnen helpen om de oorspronkelijke geest van het project te bewaren, ook nadat de oorspronkelijke families zijn verhuisd. Op zoek naar inspiratie kwamen we terecht op een studiedag in Lyon , en daar maakten we kennis met nog een andere formule, die van de Community Land Trusts (CLT’s). Community Land Trusts zijn door de gemeenschap bestuurde organisaties die, op gemeenschapsgrond, betaalbare woningen creëren voor mensen met een laag inkomen . De trust blijft eigenaar van de grond, maar de bewoners worden, via een erfpacht of recht van opstal, eigenaar van de woning. Een van de interessante aspecten aan deze formule is dat ze ook het vraagstuk van het privégrondbezit centraal plaatst. Daardoor vindt deze formule ook aansluiting bij de hierboven genoemde initiatieven die het huidige gebruik van de openbare ruimte in vraag stellen. CLT’s gaan nog een stap verder en promoten eigenlijk een zachte collectivisering van privé-ruimte. Door het grondbezit collectief te maken en het woningbezit privé, slagen zij er in om de ogenschijnlijke tegenstelling die hierboven werd geschetst op te heffen. Een van de oorzaken dat armen arm blijven is dat ze geen toegang hebben tot huiseigendom (omdat ze geen toegang hebben tot krediet of omdat het gewoon te duur is). Daardoor kunnen ze niet alleen geen kapitaal opbouwen, vaak betalen ze gedurende gans hun wooncarrière ook nog meer aan huisvesting dan een huiseigenaar zou doen. Huiseigendom genereert dus armoede voor wie er geen toegang toe heeft, rijkdom voor wie dat wel heeft. Hoe nu de lage inkomens toegang geven tot eigendom zonder dat perverse mechanisme te versterken? Het lijkt onmogelijk, behalve wanneer je, zoals de CLT’s het doen, het eigendomsrecht gaat ontrafelen om het daarna te herverdelen tussen gemeenschap en individu. Wij zijn er van overtuigd dat dit de weg is die we moeten volgen om het project L’Espoir ook op andere plekken in de stad mogelijk te maken. L’Espoir, Bonnevie en CIRE liggen mee aan de basis van een reflectie die twee jaar geleden in Brussel, en nu ook in Vlaanderen en Wallonië, op gang is gekomen over het concept van de CLT’s. Het idee lijkt aan te slaan bij het Brussels Gewest, en vandaag bestaan er reële perspectieven dat er weldra gestart kan worden met nieuwe projecten geïnspireerd op L’Espoir, maar met de nieuwe benadering van de eigendomskwestie die wij bij de Community Land Trusts hebben ontdekt. 2.2. Het belang van participatie: mee nadenken, mee beslissen, mee werken. Van bij de start was het de bedoeling om het publiek van slecht gehuisveste gezinnen van dichtbij te betrekken bij de realisatie van het project. Het idee daarachter was dat dit de kwaliteit van de woningen zou kunnen verhogen, omdat ze beter zouden aansluiten bij de wensen en verwachtingen van de toekomstige bewoners. Ook wisten we, onder andere door onze werking met de groep Alarm, dat buurtbewoners in slechte woonomstandigheden bereid zijn om samen te werken aan de verbetering van hun situatie. We wisten dat we de steun van deze groep, van bij de start, hard zouden nodig hebben om het project verdedigd en gerealiseerd te krijgen. We gingen er ook van uit dat, door de bewoners bij de voorbereiding te betrekken, het zou mogelijk worden om een hechte groep samen te stellen, wat het samenleven achteraf kon vergemakkelijken. Tenslotte hoopten we ook dat deze manier van werken zou kunnen bijdragen aan de emancipatie van de gezinnen die er aan meewerkten. Nadat bleek dat ook het Woningfonds geïnteresseerd was in een dergelijke aanpak moesten we op zoek naar een manier om deze participatie te organiseren. Het perfecte model daarvoor werd gevonden in de “solidaire spaargroepen”, een formule die CIRÉ had ontwikkeld en waarin ze een grote expertise had. Deze werkwijze had een aantal belangrijke voordelen. In de eerste plaats bood het een mogelijkheid om de leden op lange termijn te binden aan de groep. Het was van belang dat de oorspronkelijke leden, die bij de start van het project het bouwprogramma zouden bepalen, zich engageerden om bij de groep te blijven. Omdat er bij de start geen enkele zekerheid was of het project zou gerealiseerd worden, en al helemaal niet op welke termijn dat zou gebeuren, was dit niet zo evident. De leden van de groep beslisten om in het reglement op te nemen dat wie zonder geldige reden uit de groep stapte daarbij een deel van zijn spaargeld kon verliezen. Een gemeenschappelijke spaarkas, als collectief gedragen project, is ook een goede manier om de groepsvorming te bevorderen. Ook de organisatievorm die CIRÉ voor deze groepen had ontwikkeld was zeer bruikbaar: een tweemaandelijkse algemene vergadering, waaraan alle leden deelnemen en een tweemaandelijkse stuurgroep, samengesteld uit vijf vertegenwoordigers van de algemene vergadering. Alle vergaderingen zouden begeleid worden door Bonnevie en CIRÉ. We namen ook het verloop van de algemene vergaderingen van de spaargroepen over. Elke vergadering zou worden gestart met een overzicht van de rekening, door de penningmeester. Daarna werd de stand van zaken van het project besproken en er was meestal ook een vormingsmoment voorzien. De vergaderingen en de ateliers die er aan verbonden waren, waren de plaats waar werd nagedacht over hoe de woningen er moesten uitzien. Daar werden bij de start van het project het programma en de richtlijnen bepaald, daar werd er beslist om voor een passiefhuis te kiezen en daar werden, na de openbare aanbesteding, de verschillende projecten geanalyseerd en besproken. Het was ook de bedoeling om na de keuze van het project nog een overleg tussen de architect en de algemene vergadering en de individuele leden te organiseren, om het project binnen de lijnen van het mogelijke nog verder aan te passen aan de behoeften van de toekomstige bewoners. Dat is uiteindelijk niet mogelijk gebleken. Dat was jammer, maar over het algemeen kunnen we zeggen dat de mening van de leden van L’Espoir bij de belangrijkste beslissingen met betrekking tot de architectuur van hun toekomstige woning is gehoord geworden. Zoals gezegd hadden we in de meeste algemene vergaderingen ook aandacht voor vorming. De rol van de verschillende partijen in het bouwproces, het verloop van een procedure van stedenbouwkundige vergunning, de werking van een wijkcontract, de voor- en nadelen van houtskeletbouw, de kosten verbonden aan de verkoop van een woning, de verschillende aspecten van duurzame ontwikkeling, de werking van een passiefhuis, elke keer was er wel een onderwerp dat wat dieper werd uitgewerkt door Bonnevie of CIRÉ en uitgelegd aan de families. In de algemene vergadering en de stuurgroep werd ook de evolutie van het project mee vorm gegeven. De eerste jaren begon de vergadering vaak met een tijdslijn, een planning waarin een (steeds naar achter opschuivende) einddatum werd vooropgesteld. De kansen op slagen werden er constant geëvalueerd. Er werd besproken wat er kon gedaan worden om het project, wanneer dat nodig was, uit het slop te krijgen, waar er subsidies konden gezocht worden en hoe we dit moesten doen. Er werd besproken wat er kon gedaan worden om de sfeer in de groep te houden, er werden feestjes voorbereid, de medewerking aan het buurtfeest werd besproken. De penningmeester vertelde bij aanvang van elke vergadering hoe het met de rekening zat, wie in orde was met zijn bijdrage en wie niet en er werd gezocht naar manieren om de achterblijvers aan te sporen om hun achterstand in te halen. In de stuurgroep en de algemene vergadering werd steeds naar een consensus gezocht tussen alle gezinnen en de twee organisaties die hen begeleidden. Daardoor konden we, gedurende de vijf jaar dat we samenwerkten, zowat altijd gemeenschappelijke standpunten innemen in de onderhandelingen met het Woningfonds of de gemeente. Vertegenwoordigers van L’Espoir waren aanwezig bij alle onderhandelingen en belangrijke gesprekken en brachten dan meestal samen met de verenigingen verslag uit op de volgende samenkomst. Zowel bij het nadenken over de architectuur van de toekomstige woningen als bij de organisatie van de vormingsmomenten en bij het richting geven van het project namen de verenigingen een belangrijke plaats in, zeker de eerste jaren. Geen van de leden van L’Espoir had veel ervaring met dit soort overleg of inspraakvergaderingen en bovendien ging het om een ingewikkelde materie waar niemand van hen in thuis was. In het begin was onze inbreng heel groot en de meeste leden van L’Espoir stelden een bijna blind vertrouwen in ons. We probeerden echter telkens op zoek te gaan naar de mening van alle leden, die te vergelijken met onze ideeën, en dan een synthese daarvan aan de groep voor te stellen. Langzaam aan raakten de toekomstige eigenaars meer vertrouwd met dit soort overleg en werd hun inbreng groter. De rol van de voorzitter bij het leiden van de vergadering werd belangrijker. Meer mensen namen het woord om hun mening te zeggen of om verduidelijking te vragen. Bij overlegvergaderingen met andere partners zoals het Woningfonds namen de vertegenwoordigers van L’Espoir vaker en met meer zelfvertrouwen het woord. De participatie van de toekomstige bewoners aan het project is een echte voltreffer gebleken. De drie doelstellingen die we er mee voor ogen hadden, namelijk de kwaliteit van het architectuurproject verhogen, het project meer kansen geven door het mee door de bewoners te laten dragen en de groepsvorming bevorderen om het samenwonen achteraf te vergemakkelijken, zijn behaald. 1. De kwaliteit van het ontwerp verhogen. De inbreng van de bewoners leidde soms tot verrassende keuzes. De uitgesproken keuze voor passiefhuizen bijvoorbeeld, op een moment dat er in heel het Brussels Gewest geen enkele dergelijke woning gebouwd was, is in grote mate gemaakt door l’Espoir. Ook bij de keuze voor het project van architect Carnoy was hun stem doorslaggevend. Het is dus zeker ook dankzij hen dat het project ook op architecturaal vlak zo kwalitatief is geworden. Na de eerste maanden bewoning blijkt trouwens ook dat iedereen erg tevreden is met zijn duplex-appartement . Toch denken we dat op het vlak van participatie aan het architectuurontwerp nog verbeteringen mogelijk zijn. Een van de knelpunten was de onduidelijke plaats van bewoners en verenigingen in het proces. Het bouwproces wordt meestal bepaald binnen een driehoek, waarbij bouwheer, architect en aannemer elk een welomschreven en wettelijk bepaalde rol hebben. Onze rol is nergens beschreven. Er is wel een conventie opgesteld die onder andere tot doel had om de rol van de toekomstige bewoners en van de begeleidende verenigingen vast te leggen, maar dit document is volgens ons voor verbetering vatbaar. Bij het Woningfonds leefde duidelijk de angst dat bewoners of verenigingen onredelijke eisen zouden stellen of het roer zouden overnemen. Gezien zij als bouwheer alle wettelijke verantwoordelijkheid dragen is deze vrees begrijpelijk, maar het stelt de kopers in een afhankelijke positie. Uiteindelijk is het Woningfonds zowat op alle punten bereid geweest om de wensen van de kopers te volgen en heeft het onderlinge vertrouwen er voor gezorgd dat alles vlot is verlopen. Bij een herhaling lijkt het ons wenselijk om dit aspect beter uit te werken. De kopers zouden zich kunnen verenigen in een kopersvereniging, zoals die in Nederland bestaan, of in een coöperatie. Misschien kan een beter uitgewerkte conventie ook soelaas brengen. (wat niet wegneemt dat een goede verstandhouding en vertrouwen minstens even belangrijk zijn als contractuele verbintenissen, zoals dat trouwens ook geldt voor de relaties tussen bouwheer, architect en aannemer. ) Een ander probleem waar we bij de participatie aan het ontwerp van het gebouw mee te maken kregen was de wettelijke verplichting om via een openbare aanbesteding te werken. In de gewone procedure gaan bouwheer, kopers en architect rond de tafel zitten om samen een project uit te werken. Hier werd in de eerste fase overlegd tussen kopers en bouwheer, met als resultaat een lastenboek waarin de gezamenlijke verwachtingen werden verwoord. Vervolgens stuurden we dat lastenboek de wereld in, en dan moesten we hopen dat daar ergens iemand was die onze wensen begreep en in staat was deze om te zetten in een goed ontwerp. Ook op dat vlak hebben we deze keer geluk gehad, architect Carnoy had perfect begrepen waar het om ging en is er in geslaagd onze wensen mooi te vertalen in zijn ontwerp. We vrezen dat dit niet altijd zo zal zijn en dan is het belangrijk dat er wat meer communicatie mogelijk is tussen alle partijen. Daarom zouden bij een volgend project, voor een aantal cruciale stappen in de procedure zoals de onderhandelingen met de geselecteerde ontwerpers, de eventuele aanpassingen van het ontwerp na de toewijzing en de opvolging van de werf, vooraf nog een duidelijker werkwijze en rolverdeling moeten afgesproken worden. Wat dan weer wel interessant was in dit project en wat zeker navolging verdient (en bij een volgend project zelfs nog meer aandacht mag krijgen) was dat een van de criteria bij de keuze van het project de vertrouwdheid van de architect met participatieve processen was. Dit was als zodanig opgenomen in het lastenboek. Bovendien was er ook een budget voorzien voor de begeleiding van participatievergaderingen en de vorming van de bewoners achteraf. 2. Het project meer kansen geven door het mee te laten dragen door de toekomstige bewoners. Zeer vlug hebben de gezinnen van l’Espoir zich het project toegeëigend. Zij zijn een van de drijvende krachten er achter geworden. Het is ook mogelijk gebleken om mensen met een (op enkele uitzonderingen na) lage scholingsgraad en weinig ervaring met dergelijke processen als volwaardige partners in een ingewikkeld project te betrekken. Trouwens, zonder hun participatie zou het gebouw waarschijnlijk nooit gerealiseerd zijn. Doordat de leden van L’Espoir aanwezig waren bij elk belangrijk gesprek, of het nu met de burgemeester was, met de minister, met de directie van het Woningfonds of op een van de vele kabinetten waar we samen naartoe getrokken zijn, kreeg het project ook een gezicht en een stem. Dit heeft er ongetwijfeld voor gezorgd dat de verantwoordelijken bereid waren om naar oplossingen te zoeken wanneer dat nodig was. Dat gold trouwens ook voor ons. Eens de gezinnen mee op de trein zaten moesten we wel doorgaan, ook op die enkele momenten dat het er hopeloos begon uit te zien. 3. groepsvorming bevorderen om het samenwonen achteraf te vergemakkelijken. Tijdens de bijna vijf jaar voorbereiding hebben de verschillende families mekaar leren kennen en zijn er banden ontstaan. Regelmatig nam iemand de kreet “wij zijn nu één grote familie” in de mond. Dat is allicht wat overdreven . Vooral sinds de verhuis zijn af en toe al wat wrijvingen en frustraties opgetreden. Nu, dat komt, zoals men zegt, voor in de beste families. Tegelijkertijd heeft L’Espoir als groep getoond over een groot vermogen te bezitten om deze wrijvingen onderling bespreekbaar te stellen en oplossingen te zoeken. Dat bleek des te meer nadat wij ons, als verenigingen, vanaf de verhuis meer op de achtergrond gingen opstellen. Naast deze drie effecten heeft het betrekken van bewoners nog een ander, voor ons onverwacht of alleszins bij de start niet nadrukkelijk nagestreefd effect gehad. Samen met het vooruitzicht om eigenaar te worden en het perspectief dat dat bood, hebben de opgedane ervaringen ongetwijfeld verschillende mensen geholpen om ook andere doelen te bereiken. Verschillende mensen vonden werk, anderen startten een opleiding, enkelen gingen zich engageren in het verenigingsleven of namen andere verantwoordelijkheden op. Het voorbeeld van de energieanimatoren is sprekend. Mustapha Mechbal en Lahoussine Fadel, twee vaders uit L’Espoir, volgden via Leefmilieu Brussel een opleiding in het kader van “de energieuitdaging”. Het was hun bedoeling om de andere leden van de groep te leren hoe ze energie konden besparen door te letten op de dagelijkse handelingen. Nadien zijn ze, op eigen initiatief en ondersteund door het buurthuis, die vormingen ook beginnen te geven aan andere groepen in de buurt. Ondertussen hebben honderden Molenbekenaars van hen geleerd hoe ze geld en de planeet kunnen sparen door over te schakelen op spaarlampen en de diepvriezer op tijd te ontdooien. Veel deelnemers hebben ook op het vlak van persoonlijke ontwikkeling, zelfontplooiing en zelfvertrouwen een hele weg afgelegd gedurende de voorbije jaren. Algemeen ervaart men de participatie van migrantengezinnen in stadsvernieuwingsprogramma’s en dergelijke als een moeilijk bereikbare doelstelling. We kunnen daar zelf van meespreken. In dit project was dat echter helemaal niet het geval. Zeker, we hadden bij de samenstelling van de groep gekozen voor de meest gemotiveerde mensen. Een aantal van hen was al actief binnen andere projecten van het Buurthuis, of binnen de spaargroep van de CIRÉ, of binnen hun kerk. Dat hielp ongetwijfeld. Natuurlijk hadden de leden van de groep in dit geval ook reden om gemotiveerd te zijn. Voor iemand die met zijn vijf kinderen in een slecht appartement woont is het ongetwijfeld interessanter om mee te kunnen werken aan de realisatie van zijn eigen huis, dan om zijn mening te geven over de breedte van het voetpad voor de deur. Maar toch, het enthousiasme en de vastberadenheid waarmee de meeste mensen met ons meewerkten heeft ons verbaasd en zeer aangenaam verrast. Dat was des te verrassender tijdens de eerste jaren, toen nog helemaal niet zeker was dat we ons doel zouden bereiken. Op sommige momenten leek het echt alsof vele van de vaders en moeders van L’Espoir hadden zitten wachten op een kans om actief te worden in een project waar zij samen met anderen iets konden opbouwen, waar hun stem gehoord werd, waar ze iets betekenden. 2.3. Sociale mix van binnen uit Het tweede luik van het wijkcontract, het instrument dat ons in staat stelde een goedkoop terrein aan te kopen, past in het idee dat het van belang is om nieuwe, wat rijkere bewoners aan te trekken naar achtergestelde buurten, om die buurten te doen “heropleven”. De al dan niet verborgen agenda daarbij is dat deze pioniers, aangetrokken door opgewaardeerde openbare ruimte en gesubsidieerde woningen, het pad effenen voor minder avontuurlijke en nog beter bemiddelde volgelingen . Dit zou dan moeten leiden tot een sociale menging, die dan de problemen in de buurt zou oplossen. Nu moet gezegd dat Molenbeek waarschijnlijk een van de gemeentes is die hier het minst ver in gaan, niet blind gelooft in de heilzame werking van menging en probeert de gentrificatie als gevolg van haar wijkcontracten binnen de perken te houden, of minstens geen actieve politiek voert om dit in de hand te werken. Zo is zij een van de weinige gemeentes die systematisch alle woningen die ze zelf met deze middelen bouwt (via het zogenaamde “eerste luik”) als sociale woningen beheert en dus goedkoop verhuurt aan buurtbewoners met een laag inkomen. Geeft de ordonnantie op de wijkcontracten via het eerste luik aan de gemeentes die dat willen de kans om sociale woningen te bouwen, het tweede luik mikt echter duidelijk op hogere inkomens en volgt daarmee het idee dat achterstandswijken gebaat zijn bij het aantrekken van beter gegoede bewoners. Ons project kaapte eigenlijk dit instrument om het tegenovergestelde te bewijzen. De “heropleving” van een buurt hoeft helemaal niet door nieuwkomers te worden gerealiseerd. In tegendeel, door mensen uit de buurt de kans te geven op een degelijke woning in hun eigen buurt en door hen de kans te geven om een actieve rol te spelen bij de ontwikkeling van de buurt, kan je werken aan een herwaardering die ook ten goede komt aan de huidige bewoners. In de film “Toit(s)” , waarin cineaste Delphine Duquesne het verhaal vertelt van enkele mensen die bij ons project betrokken zijn, zegt Fadma Amine, een van de bewoners van L’Espoir, wat het project voor haar in de eerste plaats betekent: een kans om tot de middenklasse te gaan behoren. Projecten als L’Espoir kunnen er toe bijdragen om een middenklasse te vormen binnen de buurt. Door buurtbewoners de kans te geven een eigen woning te verwerven geef je hen ook perspectieven, en dat helpt hen om “vooruit te komen”, werk te vinden, uit de armoede te geraken, hun kinderen goede onderwijskansen te geven. Zo slaag je er, net zoals door nieuwe tweeverdieners te importeren, ook in om de statistieken over tewerkstellingsgraad, inkomen en slaagkansen op school de hoogte in te krijgen. Maar, in tegenstelling tot de weg van de gentrificatie, helpt deze manier ook echt om de armoede aan te pakken. Toen we met het project startten hebben wij ons lang afgevraagd of we binnen de groep zelf naar een sociale mix moesten streven. Uiteindelijk beslisten we om de groep samen te stellen uit de gezinnen die al op Bonnevie en CIRÉ beroep hadden gedaan om een betere woning te vinden en binnen die groep prioriteit te geven aan diegenen die de grootste nood hadden. We vonden het onze taak om in de eerste plaats zij die het meest uitgesloten waren meer kansen te geven. Zo kwamen we tot een groep die vrij representatief was voor de buurt. Net daardoor bestond ze echter ook uit leden met een gelijkaardig socio-economisch profiel, en was er dus weinig sociale mix. Daardoor ook zaten er, onbedoeld maar niet toevallig, geen autochtone Belgische gezinnen in de groep. Die keuze is achteraf verschillende keren door de leden van de groep zelf in vraag gesteld. Velen hadden verkozen dat er ook autochtone Belgen (stilzwijgend werd daar ook onder verstaan: beter bemiddelden en hoger opgeleiden) bij zouden zitten. Hoewel het sociaal-economische profiel van de meeste bewoners gelijklopend is zijn er grote onderlinge verschillen. Zo zitten er mensen afkomstig uit tien verschillende landen in de groep, zwarten en Arabieren, christenen en moslims. Dit was niet voor de hand liggend. In de buurt bestaan er duidelijk spanningen tussen die groepen. Het valt wel op dat deze gemengdheid, door de meeste leden van L’Espoir, als een verrijking werd gezien, en tijdens de vijf jaar dat de groep is samengekomen voor de voorbereiding nooit voor spanningen heeft gezorgd. Na de verhuis zijn hier en daar wat ergernissen opgedoken. Ogenschijnlijke details zoals de zenders waarop de gemeenschappelijke paraboolantennes op het dak zijn afgestemd of schoenen in de traphal voor de deur zorgen voor strubbelingen en tonen aan dat het behouden van de goede verstandhouding over de cultuurgrenzen heen niet zonder inspanningen zal verlopen. Wat echt opmerkelijk is echter, is de manier waarop de bewoners met deze spanningen zijn omgegaan. Onmiddellijk werden tal van regelingen getroffen en gemeenschappelijke activiteiten georganiseerd om er aan te verhelpen. De meeste ouders uit L’Espoir hebben een lage opleiding in hun thuisland genoten. Binnen de groep zitten er wel een paar mensen met een hogere opleiding. Zeker nu de bewoners min of meer zelfstandig gaan functioneren, met een minimale omkadering van Bonnevie en CIRÉ, blijkt dit toch wel een troef. Het beheren van het gebouw en al wat er bij komt kijken vraagt om heel wat kennis en vaardigheid, en nu de verhuis achter de rug is wordt er door de medebewoners veel gerekend op die paar mensen die gestudeerd hebben. Net zoals de verdedigers van het heersende geloof in de sociale menging weinig wetenschappelijke argumenten hebben voor hun theorie, hadden wij bij de start van ons project weinig argumenten om de tegenovergestelde keuze te verdedigen, behalve dat van de sociale rechtvaardigheid, namelijk dat prioritaire aandacht moet gaan naar hen die daar de grootste nood aan hebben. De tijd zal uitwijzen of wij hierin gelijk hadden. Toch hebben onze ervaringen gedurende de afgelopen jaren getoond dat een groep die is samengesteld uit uitsluitend mensen met een laag inkomen, wanneer ze zoals de mensen van L’Espoir sterk gemotiveerd zijn en als ze goed omkaderd worden, ver kan geraken. 2.4. Ecologisch bouwen voor mensen met een laag inkomen Vele mensen die met ecologisch of sociaal bouwen bezig zijn vragen zich af of die twee wel te combineren zijn. Ook wij vroegen ons dit af. Uiteindelijk bleek dat, toen we daarvoor de financiële mogelijkheden kregen (passiefpremies en voorbeeldgebouw) en nadat we duidelijke informatie hadden gegeven, zo goed als alle kopers grote voorstander waren van energiezuinig bouwen, van het gebruik van ecologische bouwmaterialen, groendaken, zonnepanelen en regenwaterrecuperatie. Daarmee hebben we denk ik ook de twee voorwaarden genoemd om de combinatie ecologisch-sociaal vlot te laten verlopen: goede informatie geven en zorgen dat de kostprijs voor de bewoners niet beïnvloed wordt door de keuze voor ecologisch bouwen. Misschien is het te voorbarig om deze conclusie te veralgemenen. Sinds 2010 heeft het Brussels Gewest hard ingezet op passiefbouw, en vanaf nu zal elke nieuwe sociale woning moeten voldoen aan de passiefstandaard. Men kan zich voorstellen dat, voor bewoners die van minder nabij participeerden aan de voorbereiding van hun woningen, de overgang van de tochtige, slechte huurwoningen die ze verlaten naar de nieuwe, goed geïsoleerde, woningen moeilijker zal zijn. Niet alleen bestaat er een risico dat de woningen, door een gebrek aan kennis, beschadigd worden, het is ook van belang dat de woningen optimaal gebruikt worden, omdat anders de hogere investering niet te verantwoorden is. Sinds de families van L’Espoir hun passiefhuizen hebben betrokken besteedden we bijzondere aandacht aan hun begeleiding. Binnen L’Espoir is een Werkgroep Energie opgericht, en samen met hen hebben we een uitgebreid vormingspakket uitgewerkt voor alle bewoners. In overleg met de groep ontwikkelden we didactische fiches en organiseerden enkele vormingsmomenten over het gebruik en het onderhoud van de nieuwe woningen, en de bewoners organiseerden zich om hun energiegebruik op de voet te volgen. Ook hier merken we dat het betrekken van de bewoners tot opmerkelijke resultaten leidt. De vorming is op die manier niet alleen op hun maat ontwikkeld, ze wordt ook door hen mee gedragen. We denken dat het essentieel zal zijn om hen te helpen bij het optimale gebruik van hun nieuwe woning. De leden van de werkgroep zijn zich nu aan het voorbereiden om hun opgedane kennis en ervaring te delen met anderen. Zij willen vormingen aanbieden aan bewonersgroepen van nieuwe sociale passiefgebouwen. Dit soort dynamiek zal volgens ons garant kunnen staan voor een geslaagde overgang naar een duurzaam woningpark. 2.5. Financiële lessen Vooraleer met het project te starten deden we een summier haalbaarheidsonderzoek. Dat het aan een nood zou beantwoorden, dat wisten we. Dat er bewoners bereid zouden zijn om met ons mee te werken, dat bleek al snel nadat we dit met een aantal mensen hadden besproken. Ondertussen zochten we uit of wat wij van zin waren mogelijk was binnen de bestaande wetgeving, of we partners konden vinden die bereid waren om mee te werken en of we politieke steun konden vinden voor wat we wilden doen. Een laatste belangrijk element was de financiële haalbaarheid. De vraag waarop we een antwoord moesten vinden was eenvoudig: Wat zou het ongeveer kunnen kosten en zullen we de middelen vinden om dat te betalen? Wat mag dat kosten? Om de geschatte kostprijs te berekenen moesten we twee dingen kennen, de prijs van de grond en de bouwprijs. De grondprijs bedroeg minstens 67.500€, een vierde van de door de schatter vastgestelde waarde van het terrein. Voor de geschatte bouwprijs moesten we eerst onderzoeken wat er op het terrein gebouwd kon worden, een programma opstellen (hoeveel woningen, eventuele andere functies, totale oppervlakte) en daarna, aan de hand van gemiddelde prijzen per vierkante meter, bepalen hoeveel dat zou kunnen gaan kosten. Om het programma te bepalen hebben we beroep kunnen doen op de ontwerpen van de studenten van La Cambre. Die toonden ons de mogelijkheden van het terrein, en op basis daarvan bepaalden we de bebouwbare oppervlakte en het aantal bouwlagen. Om de bouwprijs te bepalen contacteerden we bevriende architecten, bouwheren en promotoren die recent projecten van dezelfde schaal hadden gerealiseerd. Het was niet zo makkelijk om daaruit een gemiddelde prijs af te leiden. Niet alleen is elk project anders, niet iedereen spreekt over hetzelfde als hij over een prijs per vierkante meter spreekt. Naargelang de spreker zit daar al dan niet de prijs van de grond, de eventuele saneringskosten, de kosten voor architect en aannemer en de BTW in verrekend. Uiteindelijk bepaalden we, in 2004, de geschatte gemiddelde kostprijs voor de bouw op 1187 €/m². Nu moesten we berekenen of we de balans in evenwicht zouden krijgen, of er met andere woorden voldoende middelen konden gevonden worden om die geschatte kostprijs te betalen. Die middelen moesten voornamelijk komen via de hypothecaire leningen afgesloten door de gezinnen. In het begin hebben we echter nog andere middelen gezocht. Zo onderzochten we de mogelijke financiering van een deel van het gebouw door andere investeerders, zoals welzijnsinstellingen op zoek naar ruimte, of de mogelijkheid om subsidies te vinden voor de bouw. Een aantal pistes werden onderzocht, maar liepen uiteindelijk op niets uit. Alles zou dus moeten betaald worden door de eigenaars. Om te bepalen of dit zou mogelijk zijn moesten we weten of zij het nodige budget via eigen inbreng en via een sociale lening bij mekaar zouden kunnen brengen en moesten we ons ook uitspreken over de vraag welke verkoopprijs en welke maandelijkse afbetaling wij gerechtvaardigd vonden voor een sociaal project. Over die laatste vraag hebben we ons uiteindelijk niet echt uitgesproken. Ons antwoord was pragmatisch. Wat betreft de verkoopprijs waren, bij de start van het project, de GOMB-woningen onze referentie. Die woningen richten zich op een publiek met een duidelijk hoger inkomen dan dat van onze groep. We gingen er dus van uit dat we er zouden moeten in slagen om de woningen in de Finstraat goedkoper te verkopen dan de gemiddelde GOMB-woning. Het zou niet rechtvaardig of logisch zijn dat woningen gebouwd voor een publiek met een laag inkomen meer zouden kosten dan woningen gebouwd voor een middenklassenpubliek. Al gauw bleek dat dit principe moeilijk haalbaar zou zijn, omdat wij niet over de structurele overheidstussenkomst van de GOMB konden beschikken. Dat principe hebben we dus noodgedwongen laten vallen. Wat betreft de maximale afbetalingslast baseerden we ons op wat de mensen bereid waren maandelijks te betalen en wat het Woningfonds als een haalbare maandelijkse afbetaling beschouwde. De vraag wat een rechtvaardige sociale prijs zou zijn hebben we dus onbeantwoord gelaten. Het feit dat de eigenaars nauwelijks meer, of zelfs minder, zullen moeten betalen om eigenaar te worden van een kwalitatieve nieuwe woning dan wat ze zouden betalen aan huur voor een woning van heel wat lagere kwaliteit volstond voor ons. Zo kwamen we dus tot de conclusie dat de geschatte kostprijs, dankzij sociale leningen, betaalbaar zou zijn voor ons doelpubliek. Tussen de eerste schattingen van de bouwkost en de uiteindelijke kost ligt een verschil van ongeveer 500.000€ (geen rekening houdend met de prijs van de parkings). Dat verschil kan verklaard worden door een stijging van de prijzen van het bouwmateriaal en de algemene bouwkosten in de periode tussen 2004 en 2009, door onvoorzien hoge kosten voor bodemsanering en door een aantal nieuwe normen (geluidsisolatie, veiligheidsglas) die er voor gezorgd hebben dat het oorspronkelijke project moest aangepast worden. Ondanks dat alles zijn we er toch in geslaagd om de bouwkosten binnen de perken te houden en de woningen betaalbaar te houden voor de gezinnen waarmee we het project gestart zijn. De totale bouwkost voor de woningen zou 3.014.029€ bedragen. De woningen zouden, na aftrek van de premies, verkocht worden aan prijzen tussen de 203.503€ (5 slaapkamers, 153 m²) en 120.172€ (2 slaapkamers, 85 m²). Dat de bouwkost beperkt bleef heeft in de eerste plaats te maken met het feit dat dit de belangrijkste doelstelling was van het project en dat we samen met het Woningfonds hebben gezocht naar manieren om dit in het hele proces van aanbesteden, gunnen, onderhandelen en bouwen in het oog te houden. Bij de aanbesteding werd de maximale kostprijs per bruto bewoonbare m² vastgelegd op 1200€. Bovendien was de kostprijs het belangrijkste toewijzingscriterium. Voor het eerst deed het Fonds ook beroep op een “gecombineerde aanbesteding met onderhandeling”. De nieuwe aanbestedingsformule had op twee manieren een gunstige invloed op de prijs. Het bood de mogelijkheid aan de architect om vooraf te overleggen met de aannemer van zijn keuze en in het ontwerp aandacht te hebben voor praktische elementen die de prijs konden drukken. Bovendien is dit een goede manier om te vermijden dat de door de architect geschatte kostprijs en de uiteindelijke prijs te ver uiteen liggen. Ook tijdens de onderhandelingen en de bouw achteraf werd, met de toekomstige eigenaars en het budget waarover zij beschikten in het achterhoofd, steeds veel aandacht besteed aan het vermijden van meerkosten. Ondanks het feit dat de bouwkost door dit alles binnen de perken is gebleven bleken uiteindelijk toch bijkomende middelen nodig. We werden opgenomen in het “huisvestingsprogramma” van de gemeente Molenbeek en hebben zo kunnen gebruik maken van een totale subsidie van 300.000€ van het federale Grootstedenbeleid. Van alle overheidssteun die naar het project is gegaan zijn dit de enige specifiek “sociale” subsidies. Voor de bouw konden we rekenen op de passiefpremies van het Brussels Gewest (146.617€) en omdat het gebouw bekroond werd als voorbeeldgebouw ontvingen we daar bovenop nog eens een premie van 164.970€. Door woningen te bouwen met laag energieverbruik werd bovendien de globale woonkost aanzienlijk verlaagd. Tenslotte is het project ook mogelijk geworden dankzij de sociale leningen van het Woningfonds (interestvoet 2%). Alle kopers konden daar gebruik van maken en bovendien deed het Fonds in dit project extra inspanningen om, bijvoorbeeld via het verlengen van de terugbetalingstermijn tot dertig jaar en voorbij de normale maximumleeftijd, de operatie voor iedereen haalbaar te maken. Een groot probleem bleef, tot op het allerlaatste moment, het BTW-tarief van 21 %. Voor de bouw van sociale koop- en huurwoningen geldt in principe het BTW-tarief van 6%. Hoewel ons project zich richt tot een publiek dat ruim onder de inkomensgrenzen voor sociale woningen zit hebben de kopers toch 21% moeten betalen. Het Woningfonds heeft echter beroep aangetekend tegen deze beslissing en enkele maanden na de verhuis is dit beroep aanvaard. De kopers zullen dus een deel van de BTW terugbetaald krijgen. Binnenkort volgt er, onder andere naar aanleiding van het project in de Finstraat, waarschijnlijk een debat over het verlaagde BTW-tarief in het Brussels parlement. De belangrijkste conclusie van dit alles is wel dat het in de huidige situatie bijna onmogelijk is om dergelijke projecten, wanneer ze op dertig jaar moeten afgeschreven worden, betaalbaar te houden voor ons publiek. Een goedkope grond in het wijkcontract helpt wel, maar is niet voldoende. Het constante zoeken naar bijkomende middelen en de onzekerheid bij de toekomstige kopers of het project al dan niet zal kunnen gerealiseerd worden zorgen voor bijkomende spanningen. Het is dus van belang dat er specifieke financiële hulp komt om nieuwe gelijkaardige projecten mogelijk te maken. Dat zou bijvoorbeeld kunnen via een Community Land Trust, waarover we het hiervoor al hadden. 3. Besluit Dit artikel komt misschien over als peptalk, te veel rozengeur en maneschijn voor deze wereld. En inderdaad, we hebben het weinig gehad over de vele uren hard werken, de grijze haren, de slapeloze nachten wellicht van iedereen die er aan meegewerkt heeft bij het Woningfonds, Bonnevie en CIRE en bij de leden van L’Espoir. Omdat het een pilootproject was hadden we de moeilijkheid dat alles opnieuw moest uitgezocht worden en elke nieuwe keuze moest bevochten worden. Tegelijkertijd heeft dat vernieuwende aspect heel wat mogelijk gemaakt. Doordat we toevallig actief waren op een aantal domeinen die op dat moment aan belangstelling van het beleid begonnen te winnen (collectieve woonprojecten, participatie, ecologisch bouwen) konden we rekenen op veel aandacht en, eens de eerste beslissende stappen gezet waren, ook op veel goodwill bij de meeste verantwoordelijken. Het feit dat alles moest uitgezocht worden zorgde er ook voor dat we ruimte kregen en niet verplicht waren om voorgekauwde oplossingen te kiezen. Dat houdt natuurlijk ook in dat de keuzes die hier gemaakt werden niet noodzakelijk de juiste keuzes zijn in elke willekeurige context. Een aantal van de elementen uit het project (het passiefhuis-concept, de aanbestedingsprocedure, de manier waarop de participatie werd georganiseerd en de gezinnen begeleid) verdienen het verder te worden geëvalueerd en zijn zeker niet blindelings over te nemen. L’Espoir was, door open geest waarin het door alle partners werd uitgewerkt, een mooi en positief project om aan mee te werken. Daardoor ook hebben we de voorbije jaren enorm veel mensen ontmoet die graag bereid waren ons te helpen, door ons iets uit te leggen of iets te tonen, door een handje toe te steken, door een gestrand dossier weer vlot te trekken, door een film te maken, door ons politiek te steunen, door het peterschap te aanvaarden , door over het project te spreken. De inzet van alle partners en de hulp van al die mensen heeft er voor gezorgd dat we nog een eind verder beland zijn dan onze oorspronkelijke, toch al ambitieuze doelstelling (betaalbare koopwoningen bouwen voor veertien gezinnen met een laag inkomen). In 2003 hadden we niet kunnen dromen dat die woningen passiefwoningen zouden zijn, dat het project de aanleiding zou worden voor heel de reflectie rond de CLT’s die nu in Brussel gevoerd wordt, dat de bewoners nog voor ze goed en wel geïnstalleerd waren zich zo zouden inzetten voor hun nieuwe buurt, of dat de ouders van L’Espoir gezamenlijke uitstapjes naar het museum voor alle kinderen zouden organiseren. Het experiment in de Finstraat heeft bewezen dat de gebruikte aanpak garant kan staan voor kwalitatieve en duurzame woningen en een belangrijke aanvulling kan betekenen op de huidige vormen van woonpolitiek. De solidariteit tussen de gezinnen van L’Espoir, die mee aan de basis van het succes lag en het emancipatorische karakter van het project geven het echter een dimensie die veel verder gaat dan het huisvestingsprobleem. Het toont aan dat mensen die uitgesloten worden van een volwaardige participatie aan het maatschappelijke en economische leven, als ze die kans wel krijgen, plots veranderen van probleemgevallen die via publieke steun geholpen moeten worden, in actoren die een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de bouw van een betere stad en een betere maatschappij. Daarom is het belangrijk om op deze ervaring verder te werken, nieuwe bouwgroepen op te richten, nieuwe woningen te laten verrijzen, middelen te voorzien om dit mogelijk te maken, en een nieuwe formules, zoals de Community Land Trusts, uit te werken die er een aangepaste basis voor vormen. Eind 2010, de dag voor kerstmis, bereikte ons het droeve nieuws van het overlijden van Pascale Degryse. Zij werkte voor CIRE en was van bij de start één van de drijvende krachten achter L’Espoir. Zonder haar zou het nooit gelukt zijn. Het gebouw in de Finstraat en al wat er uit is voortgekomen zullen een blijvende herinnering zijn aan haar grote betrokkenheid en inzet. We dragen dit artikel aan haar op. Meer weten over L’Espoir: http://espoirmolenbeek.blogspot.com/ over Buurthuis Bonnevie http://www.bonnevie40.be/ over de community land trust: http://communitylandtrust.wordpress.com/ Buurthuis Bonnevie, maart 2011