30-01-09

voorbeeldgebouw | batiment exemplaire

Notre projet a été reconnu comme "bâtiment exemplaire sur le plan énergétique et environnemental" par la Région Bruxelloise. Tous les projets sélectionnés seront présentés le 4 février aux Halles Saint-Géry.

Ons project is door het Brussels Gewest erkend als "voorbeeldgebouw op gebied van energie en leefmilieu". Alle weerhouden projecten zullen op 4 februari worden voorgesteld in de Sint-Gorikshallen.

29-01-09

Madame Fadel suit le chantier


La rue a été bloquée, les premiéres terres ont été enlevées....

27-01-09

L'Espoir in KVS-express


L'Espoir is prominent aanwezig in het laatste nummer van "KVS-express", het tijdschrift van het Brusselse KVS-theater.
"De Brusselse wooncrisis maakt het hoe langer hoe moeilijkerom een betaalbare woning te vinden, laat staan er éénte kopen. Deze situatie treft de kansarmen nog het hardst. In Molenbeek wordt via een innovatief project gezocht naar eenuitweg uit deze crisis. Samen met Buurthuis Bonnevie, Cire enhet Brussels Woningfonds, bouwen 14 gezinnen met beperkte middelen, verenigd in l’Espoir, op een gezamenlijk stuk gronden in eenzelfde gebouw hun koopwoningen. Anders dan in de klassieke sociale woningbouw, worden de woningen ontworpen in nauw overleg met de toekomstige eigenaars. Fotografen Catherine Antoine en Rebecca Lee, afgestudeerd aan de Academie van Anderlecht, portretteerden de gezinnen van l’Espoir op het bouwterrein in de Finstraat, voor de ‘deur’ van hun toekomstige woonst. De portretten illustreren in deze KVS-Express Olivia U. Rutazibwa'sartikel ‘Dromen van eenheid in verscheidenheid’ (p.21).‘Eenheid in verscheidenheid’ staat namelijk voor een samenlevingsproject van eenheid waaraan iedereen op een bepaald stukje grond deelneemt en iedereen elkaar op voet van gelijkheidleert kennen. Het vraagt daarom ook om verscheidenheid op alleplaatsen in de samenleving waar belangrijke beslissingen worden genomen. De families van L'Espoir vullen met hun bouwproject deze droom heel concreet in."

21-01-09

le chantier a commencé | de werken zijn gestart


Après quatre ans de preparation, aujourd'hui, le chantier à la rue Fin a commencé!
Na meer dan vier jaar voorbereiding was het vandaag eindelijk zover: de werken aan ons gebouw in de Finstraat zijn gestart!

19-01-09

soirée d’information: des nouveaux logements pour la rue Fin


Le projet "l'Espoir" espère apporter une petite contribution à la redynamisation du quartier.
C'est pourquoi tous les habitants du quartier sont invités à une soirée d'information. Nous vous présenterons tous les aspects de ce projet.
Les futurs habitants seront ravis de vous acceuillir à la soirée d'information du jeudi 5 février à 19h dans les locaux de “La Rue” asbl rue Ransfort, 61 (première étage)
Info: Maison de Quartier Bonnevie, 02/410 76 31

bouwvergunning is binnen, binnenkort starten de werken



Champagne! Net voor de kerstvakantie leverde de gemeente de stedenbouwkundige vergunning af aan het Brussels Woningfonds om te starten met de bouwwerken in de Finstraat.
Als alles volgens plan verloopt wordt er nog deze week gestart met de werken. Eerst wordt het terrein opgeruimd, en op maandag 26 januari zou kunnen worden gestart met het heien van de palen.

16-01-09

Immigrés pauvres éco-bâtisseurs

article de Thomas Dawance, dans Alter-Echos 258, 29/08/2008
Depuis près de trois ans, un projet social de construction d’un immeuble de 14 appartements est en cours de développement à Molenbeek-Saint-Jean. Celui-ci, porté par la maison de quartier Bonnevie1 en collaboration avec le Ciré (Coordination et initiatives pour et avec les réfugiés et les étrangers)2, est mis en œuvre par le Fonds du logement3. La demande de permis d’urbanisme devrait être acceptée très prochainement. Focus sur ce projet qui allie écologie, participation et politique d'immigration grâce à une utilisation ingénieuse de nombreux dispositifs publics.
Le constat de départ est tristement connu : les familles d’origine immigrée à faibles revenus sont frappées de plein fouet par la crise du logement. L’insuffisance structurelle de logements sociaux, surtout de grande taille, ainsi que le niveau élevé des loyers, contraignent nombre de ces ménages à habiter dans des logements exigus et insalubres. De surcroît, ces derniers sont le plus souvent obtenus après avoir surmonté des discriminations raciales de la part des bailleurs et pour des loyers qui grèvent dangereusement le budget familial.
Dans ce contexte, de nombreux grands ménages cherchent à devenir propriétaires de leur logement, paradoxalement poussés par la hausse des prix de l’immobilier. Ce phénomène des noodkoopers (acheteurs par nécessité) n’est pas nouveau et plusieurs associations comme Bonnevie ont depuis longtemps fait le choix d’accompagner sur la voie de l’acquisitif ces familles, qui frappaient à la porte de leur permanence logement, en les aidant dans la recherche et la rénovation d’une maison. De même, c’est dans un esprit d’aide à l’acquisition que le système d’« épargne collective solidaire », permettant, entre autres, de constituer l’acompte nécessaire à un achat, a été mis sur pied dès 2000 par les deux autres partenaires du projet, le Ciré et le Fonds du logement. Ces différents encadrements visent à favoriser la stabilité de l’opération financière d’acquisition et à minimiser les désagréments d’une auto-rénovation trop souvent réalisée sans moyens ni connaissances techniques suffisantes.
Cependant, comme l’explique Geert de Pauw de Bonnevie, « les prix d’achat sont devenus impayables, si bien que même dans des quartiers comme le nôtre [le vieux centre de Molenbeek], cette solution d’achat n’est plus à la portée des familles les plus pauvres. Et le Fonds du logement est confronté aux mêmes situations. » C’est pourquoi la maison de quartier a relevé le défi de monter un projet, à la fois participatif et à la croisée de plusieurs dispositifs publics, pour permettre, coûte que coûte, l’accès durable à un logement décent et abordable pour ces ménages aux revenus très modestes, dont certains émargent au CPAS.
« L’Espoir » fait vivre la copropriété !
Bien qu’elles ne deviennent propriétaires de leur logement qu’une fois la construction achevée, les familles ont été impliquées activement au projet depuis le début du processus à travers l’association de fait « L’Espoir », qui les rassemble et les représente. Celle-ci a été créée début 2006, dès qu’un accord de principe a été trouvé avec le Fonds du logement sur l’achat d’un terrain. En effet, à l’époque, la maison de quartier Bonnevie s’associe au Ciré pour constituer un groupe de familles candidates à l’acquisition. Ils en sélectionnent seize sur une base de 35 familles rencontrées. Les familles, avec deux à six enfants, sont toutes réfugiées ou régularisées, provenant de différents pays (Congo, Guinée, Liban, Maroc, Rwanda, Somalie). La priorité a été donnée aux ménages les plus mal logés avec lesquels une relation de confiance préexistait. Ainsi, ont principalement été retenus des ménages ayant déjà montré leur intérêt et leur capacité à s’impliquer dans des processus participatifs et collectifs, notamment lors d’activités du comité Alarm4, initié par la Maison de quartier.
« L’Espoir » poursuit plusieurs objectifs, explique Monsieur Mechbal, son président. « D’abord, nous avons ouvert un compte commun sur lequel chaque famille verse 50 euros par mois. Ce fonds de réserve servira à répondre à divers besoins de notre future copropriété. » Plus de 15 000 euros ont ainsi déjà été récoltés, auxquels s’ajoute une dizaine de milliers d’euros récupérés par Bonnevie sur un reste de subside non dépensé. « Si le montant rassemblé ne pèse pas lourd dans le montage global du projet, l’effort fourni par les familles scelle néanmoins leur motivation et fortifie l’esprit de solidarité », commente Stéphane Bisschop du Fonds du logement. D’autre part, poursuit Monsieur Mechbal, « notre association se réunit très régulièrement pour se concerter et trancher dans toutes les décisions à prendre à chacune des étapes du projet. » Encadrée par Bonnevie et le Ciré, elle participe aux négociations avec la commune et les pouvoirs subsidiants, à la définition du projet avec les architectes et les entrepreneurs, se sensibilise utilement aux aspects financiers, architecturaux, techniques et juridiques du projet en rencontrant des experts ou visitant d’autres projets, etc. Stéphane Bisschop confirme d’ailleurs que « l’encadrement pédagogique du groupe d’acquéreurs par les associations a donné la confiance nécessaire au Fonds du logement pour qu’il s’engage dans ce projet collectif. »
L’association n’est donc pas uniquement imprégnée d’une dimension immobilière mais aussi d’une dimension éducative, solidaire et citoyenne qui, avec l’épargne, fondent, selon Maria Elvira Ayalde du Ciré, « la première garantie d’une future copropriété réussie. » En cela, l’initiative semble surmonter le problème, si vif dans le logement social, du manque de participation des habitants, du délitement du lien social et de l’affaiblissement des réseaux informels d’entraide.
Si la solidarité mutualiste et l’entraide sont des gages de réussite, elles ne sont cependant pas suffisantes. C’est pourquoi les partenaires ont également entrepris de jongler avec un maximum de dispositifs d’aides publiques afin de diminuer au maximum le coût de revient dans ce montage singulier. C’est, semble-t-il, uniquement grâce à cette concentration d’énergie et d’efforts que la viabilité financière d’un tel projet d’acquisition peut être garantie.
La mise à disposition d’un terrain constructible lance l’opération
À la base du montage financier, deux choix fondateurs : d’une part celui d’une construction groupée et neuve, jugée moins coûteuse qu’un ensemble de petites opérations de rénovation lourde et d’autre part, le choix de recourir au Fonds du logement qui offre les meilleurs taux d’intérêt et qui, dans le cas de cette opération de construction-vente, n’exige aucun acompte des ménages pour ouvrir le crédit. Mais encore fallait-il avoir un terrain bon marché à disposition…
C’est pourquoi le premier et principal gage de réussite du montage a reposé sur la collaboration de la commune de Molenbeek qui a répondu positivement à l’appel lancé par Bonnevie dès 2005 pour qu’elle mette à disposition un terrain capable d’accueillir la construction. En effet, après de multiples tractations, la commune a acquis un terrain vague situé dans la rue Fin pour le mettre à disposition. Celui-ci, appartenant à la société de logement social « le Logement Molenbeekois », a été obtenu par la commune dans le cadre d’un échange sans solde de plusieurs terrains entre les deux partenaires. Une fois l’échange finalisé, en 2006, la commune a directement introduit une demande de permis de lotir, l’a obtenu et a finalement revendu le terrain au Fonds du logement. Cette vente publique, clôturée en janvier 2007 dans le cadre du Volet II5 du contrat de quartier « Fonderie-Pierron », a ainsi permis au Fonds d’acquérir le terrain au montant concurrentiel de 60 000 euros, soit un quart de sa valeur estimée.
Ce montage a permis à la commune de mener une politique en matière de mixité sociale. « Nous voulions favoriser l’accès à la propriété dans le quartier Fonderie-Pierron, caractérisé par sa très forte concentration en logements sociaux. De même, l’échange a permis au « Logement molenbeekois » de développer des logements sociaux dans le haut de Molenbeek, plus aisé où il ne dispose que de peu de réserves foncières », nous explique Olivia Debruyne du service « projets subsidiés » de la commune de Molenbeek6.
Le marché conjoint de « conception-exécution », un remède contre les mauvaises surprises
L’évaluation précise du coût de la construction est primordiale pour la maîtrise du budget des ménages. Or le Fonds a constaté, systématiquement, que les auteurs de projets ne sont pas à même de présenter une estimation réaliste du coût de l’ouvrage, tel que conçu puis approuvé par eux. C’est pourquoi il a décidé, à titre expérimental pour ce projet, d’avoir recours à un marché dit de « conception-exécution », dans lequel, dès le départ, concepteur et entrepreneur de travaux sont associés et font une offre « complète » où l’ouvrage présenté est immédiatement assorti d’une proposition de prix. Le 11 mars 2008, le Fonds du logement a ainsi procédé à l’adjudication du marché à l’architecte Carnoy et à l’entreprise Entrebois, spécialisés dans la construction bioclimatique et familiarisés à un travail en tandem.
Outre l’économie réalisée sur le coût du terrain, les partenaires du projet se sont également lancés dans une recherche continue de subsides complémentaires. Ils ont ainsi décroché ou devraient décocher : • un subside de 190 000 euros de la Politique des grandes villes dans le cadre du Plan logement communal 2005-2007, afin de couvrir les frais d’architecture et d’entrepreneur ;• un financement de la Région de Bruxelles-Capitale pour l’accompagnement par le bureau d’étude « Ecorce » de l’éco-construction de cet immeuble en bois de 1 245 m2 ;• plusieurs primes de l’IBGE7 pour l’optimisation des performances énergétiques de l’immeuble : la principale prime (100 euros/m2) vise la mise en conformité de l’immeuble aux critères des bâtiments dits « passifs », elle est censée compenser l’excédent de coût de mise en œuvre par rapport à une construction ordinaire.
Les partenaires convoitent également un subside complémentaire de 100 euros/m2 dans le cadre de leur réponse récente à l’appel à projets organisé par l’IBGE en soutien à des projets de bâtiments exemplaires en matière d’énergie et d’éco-construction.
L'éco-construction permettra avant tout aux futurs acquéreurs de réaliser des économies au quotidien grâce à la réduction drastique (jusqu’à 90 %) de leurs charges énergétiques. Cette épargne durable sur un poste, qui représente parfois une proportion élevée du budget logement d’un ménage, est évidemment loin d’être insignifiante.
Vers une politique sociale d’accès à la propriété ?
Ce projet d’accès à la propriété pour des familles nombreuses à très faibles revenus semble une alternative porteuse et constitue indéniablement une contribution intéressante à la réflexion sur l’avenir du logement social bruxellois. Il met en effet l’accent sur la participation des occupants et sur l’éco-construction, deux aspects en général totalement absents dans la construction de logements sociaux. L’expérience intéresse en tout cas déjà d’autres associations bruxelloises comme Samenlevingsopbouw et Convivence qui envisagent de s’engager dans des projets similaires, notamment dans le cadre de contrats de quartier. Mais l’expérience est-elle vraiment reproductible ?
Il faut d’abord remarquer que le projet a été développé sur un terrain acheté à la commune de Molenbeek, dans un contexte de manque relatif de disponibilités foncières publiques pour la construction de logements sociaux dans la Région. Ainsi, si la mise à disposition définitive d’un terrain communal pour ce projet social d’acquisition semble louable, il faut cependant souligner qu’elle affaiblit les réserves foncières de la commune. Dans ce contexte, on peut sincèrement espérer que tout montage futur de potentiels projets équivalents, mené dans le cadre du volet II des contrats de quartier, puisse plutôt mobiliser des ressources foncières privées. En effet, la vocation des volets II n’est-elle pas, d’abord, d’accroître l’assise foncière disponible pour mener des projets de logement à caractère social, tout en évitant au mieux d'induire une concurrence malheureuse entre politiques publiques ?
En outre, nous l’avons dit, l'opération est fortement dépendante des subsides, dont certains obtenus à titre exceptionnel. Cette dépendance laisse d’ailleurs sceptique le Fonds et il incite à réaliser un bilan économique hors subsides de l’opération. « Pour être pilote, l’expérience doit viser à sa reproductibilité, or si elle jouit d’un régime de faveur trop exceptionnel, elle court le risque de rester un exemple isolé », prévient Stéphane Bisschop.
Les partenaires restent cependant convaincus de la valeur de l’opération. Selon eux, le problème n’est pas tant le recours au soutien des pouvoirs publics, qu’ils jugent nécessaire, mais bien plutôt le fait que ces politiques de soutien à l’accès à la propriété soient mal adaptées aux ménages à faibles revenus et bénéficient, dans les faits, d’abord à la classe moyenne. En effet, les principales mesures – c’est-à-dire la diminution de la base imposable du droit d’enregistrement et son abattement en Région bruxelloise, la déduction fiscale des intérêts et amortissements de l’emprunt, les diverses primes – ne sont pas des mesures spécifiquement adressées aux bas revenus et constituent plutôt un « effet d’aubaine » pour des ménages qui, le plus souvent, auraient franchi le pas vers la propriété, de toute façon.
Face à ce constat, les partenaires préconisent d’étendre la réduction de la TVA de 21 à 6 % à tous les projets de construction-rénovation de logements qui visent un accès social à la propriété. Cette réduction de TVA s’applique déjà pour la construction de nouveaux logements sociaux depuis la loi-programme du 27 décembre 2006. Tant Bonnevie, le Ciré que le Fonds du logement accumulent les propositions et les démarches auprès des politiciens pour faire reconnaître ce principe, jusqu’à présent en vain. « Notre projet correspond pourtant parfaitement aux critères qui permettent de bénéficier de ce tarif favorable. Si nous bénéficiions de cette réduction de 15 % sur la construction, nous ne devrions pas tant courir derrière les subsides, et l’expérience pourrait être reproduite plus facilement », s’insurge Stéphane Bisschop du Fonds du logement. Il se demande ce que le gouvernement fédéral attend pour mettre en œuvre une telle mesure à une heure où l’accès au logement des ménages est annoncée comme prioritaire. « N'est-ce pas regrettable et, à proprement parler, incohérent dans le contexte aggravé de la crise du logement ? », conclut-il.
Le montage du projet en deux mots
Le Fonds du logement acquiert un terrain de la commune de Molenbeek, situé à la rue Fin, le 12 janvier 2007. Il en restera propriétaire jusqu’à la fin du chantier de construction, estimée à début 2010 et agit entre-temps comme seul maître d’oeuvre, ce qui lui évite de tomber sous le coup de la contraignante loi Breyne qui réglemente la vente d’immeuble sur plan. Ce n’est donc qu’une fois l’immeuble achevé que les familles pourront acheter individuellement un appartement, de 75 à 130 m2 selon leur composition familiale, et pour un prix de base d’environ 180 000 euros.
Au stade actuel, les candidats acquéreurs ne sont pas obligés d’acheter, ni le Fonds de leur vendre. Cependant, la vente sera proposée en priorité aux membres de l’association de fait « L'Espoir » qui rassemble tous les candidats et est encadrée par les associations Bonnevie et le Ciré. Un « accord de collaboration » définissant légalement la participation respective des quatre partenaires a été signé entre eux le 2 octobre 2007.

Bonnevie , maison de quartier : - adresse : rue Bonnevie, 40 à 1080 Molenbeek, Belgique40 rue Bonnevie 1080 MolenbeekBelgique- voice02 410 76 31 - site : bonnevie.vgc.be
Ciré (Coordination et Initiatives pour et avec les Réfugiés et Étrangers), Service Logement : - adresse- adresse : rue du Vivier, 80-82 à 1050 Ixelles , Belgique80-82 rue du Vivier 1050 Ixelles Belgique- voice02 629 77 01 - site : http://www.cire.irisnet.be/
Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale : - adresse : rue de l'Été, 73 à 1050 Ixelles , Belgique73 rue de l'Été 1050 Ixelles Belgique- voice02 504 32 11 - site : http://www.fondsdulogement.be/
Créé en 2001, le comité Alarm est un groupe d'habitants qui, comme son nom l'indique, se mobilise dans l'Action pour le logement accessible aux réfugiés à Molenbeek.
Le volet II concerne des acquisitions ou la prise d'emphytéose de terrains et d'immeubles par la commune, afin de les assainir (si cela est nécessaire) comme terrains à bâtir. Le but est de les mettre à disposition d'investisseurs publics ou privés, à un prix inférieur à leur valeur réelle. Les logements ainsi réalisés sont des logements conventionnés.
Commune de Molenbeek, Service des projets subsidiés- adresse : rue du Comte de Flandre, 20 à 1080 Molenbeek , Belgique20 rue du Comte de Flandre 1080 Molenbeek Belgique- voice02 412 36 07 - site : http://www.molenbeek.irisnet.be/
IBGE, Service Info-environnement, Gulledelle, 100 à 1200 Woluwe-St-Lambert - voice02 775 75 75 - site : http://www.ibgebim.be/

Vernieuwend woonproject in Molenbeek

artikel van Geert De Pauw, verschenen in Opbouwwerk Brussel 94 (december 2008)

Begin 2005 startte Buurthuis Bonnevie in Molenbeek een onderzoek naar de mogelijkheid om samen met slecht gehuisveste gezinnen zelf geschikte woningen te creëren. Dit onderzoek mondde uit in een uniek samenwerkingsverband tussen het Buurthuis, het Brussels Woningfonds, de CIRE en een groep van 14 gezinnen, verenigd in de organisatie “l’Espoir”.
Het project is op vele vlakken innovatief.
- Het gaat om koopwoningen voor gezinnen met een laag inkomen.
- Van bij de start participeren de toekomstige bewoners aan de realisatie van het project.
- De woningen zijn opgetrokken in houtskeletbouw en voldoen aan de standaard van het passiefhuis. De appartementen zullen dus ook vanuit ecologisch oogpunt zeer vooruitstrevend zijn.


op zoek naar een oplossing voor woonproblemen van grote gezinnen
Sinds een aantal jaren wordt Brussel getroffen door een wooncrisis, gekenmerkt door een enorme stijging van de huur- en verkoopprijzen. Dit zorgde er voor dat het zeer moeilijk werd om het publiek van het Buurthuis nog langer te helpen een degelijke woning te vinden. De situatie is nog erger voor grote gezinnen, omdat er nauwelijks geschikte grote appartementen zijn, noch op de privé-markt, noch in de sociale huisvestingssector. Voor vluchtelingen en migrantengezinnen komt daar nog bij dat zij te maken krijgen met discriminatie op de huisvestingsmarkt, zodat zij eigenlijk alleen dankzij een mirakel nog aan een correcte woning kunnen geraken.
Voor dit soort gezinnen was, tot voor een tiental jaar, de aankoop van een woning in goedkopere buurten in een van de oude arbeiderswijken rond het stadscentrum de oplossing. Die huizen zijn nu onbetaalbaar, zelfs voor gezinnen met een redelijk inkomen.
De bouw van sociale koopwoningen als deel van de oplossing voor de wooncrisis
Van daaruit groeide het idee om zelf degelijke en betaalbare woningen te creëren voor grote gezinnen uit de buurt. Het oorspronkelijke plan was om een aantal families samen te brengen om, binnen het kader van een wijkcontract, een terrein of gebouw aan te kopen en daar woningen te realiseren. De voorgaande jaren waren een aantal groepen er in geslaagd om betaalbare woongelegenheid te creëren door oude industriële gebouwen gezamelijk aan te kopen en die om te vormen tot woningen. Het ging in dat geval meestal om jonge, hoogopgeleide mensen met een middenklasse achtergrond. We wilden nagaan of iets dergelijks ook mogelijk was met de families die bij ons om hulp kwamen vragen.
Van dit eerste plan werd snel van afgestapt. Het bleek onverantwoord om gezinnen zonder enige financiële reserve in een dergelijk avontuur te storten.
Het Brussels Woningfonds stelde echter voor om zelf de rol van bouwheer op zich nemen. Zij zouden, met andere woorden, het terrein kopen, sociale koopwoningen bouwen en nadien doorverkopen aan de kandidaat-kopers.
Sociale mix?
Het lijkt op het eerste zicht weinig voor de hand liggend om koopwoningen voor te stellen als oplossing voor een publiek met een erg laag inkomen. Toch zijn daar een aantal goede redenen voor. Ten eerste omdat het de droom is van veel van hen om eigenaar te worden. Een eigen huis betekent voor hen, net zoals voor beter begoede families, woonzekerheid en stabiliteit, een kapitaal voor de kinderen, en een vorm van status, een instrument kortom dat van groot belang is voor de emancipatie van het gezin. Ook wordt beweerd dat eigenaars meer betrokken zouden zijn bij de buurt waarin ze wonen, en daardoor een positieve rol spelen in het buurtleven. Het tweede luik van het wijkcontract past in het idee dat het van belang is om nieuwe, wat rijkere bewoners aan te trekken naar achtergestelde buurten, om die buurten te doen “heropleven”. Ons project gebruikt het tweede luik om het tegenovergestelde te bewijzen: door mensen uit de buurt de kans te geven op een degelijke woning in hun eigen buurt, en een actieve rol te spelen bij de ontwikkeling van de buurt, kan je werken aan een heropleving die ook ten goede komt aan de bewoners.
Het belangrijkste argument was echter het financiële. Voor de bouw van woningen is veel geld nodig. Investeerders stonden niet te springen om geld te stoppen in de bouw van woningen voor ons publiek. Maar de gezinnen zelf konden, dankzij de goedkope hypothecaire leningen van het Woningfonds, een niet onaanzienlijk kapitaal bij mekaar brengen.
Het terrein
Eind 2005 namen we contact op met de gemeente Molenbeek, om na te gaan of er een grond of gebouw beschikbaar was. De gemeente stelde een braakliggend terrein in de Finstraat voor, eigendom van de Logement Molenbeekois. Het was opgenomen in het wijkcontract Fonderie-Pierron. Het terrein was zeer geschikt voor de bouw van een aantal sociale koopwoningen. Het ging om een lelijke stadskanker, in een buurt waar de overgrote meerderheid van de woningen sociale huurwoningen zijn. De gemeente zou via dit project nieuwe eigenaar-bewoners kunnen aantrekken naar deze buurt, om zo tot een evenwichtigere eigendomsverhouding te komen.
Met de hulp van de architectuurschool la Cambre onderzochten we het potentieel van dit terrein. In het atelier sociale huisvesting werkten de studenten enkele voorstellen voor de bouw van sociale koopwoningen uit. Deze voorstellen maakten het ons mogelijk om het potentieel van het perceel beter in te schatten en het project verder uit te bouwen.
De wijkcontracten voorzien dat de gronden in luik twee verkocht worden aan de hoogste bieder, aan ten minste een vierde van de geschatte waarde. Het duurde tot januari 2007 – helemaal aan het einde van het wijkcontract – vooraleer het terrein effectief te koop werd aangeboden, en tot dan bleef het dan ook onzeker of het project zou kunnen doorgaan. Er zouden immers nog andere geïnteresseerden kunnen opduiken. Uiteindelijk bleek het Brussels Woningfonds de enige geïnteresseerde koper, en het terrein kon worden aangekocht voor de minimumprijs van 60.000 euro.
de toekomstige bewoners
Van bij de start was het de bedoeling om het publiek van slecht gehuisveste gezinnen van dichtbij te betrekken bij de realisatie van het project. Eens het project duidelijke vormen begon aan te nemen, en nadat het Woningfonds zich had bereid getoond om er mee in te stappen, werd nagedacht over de manier waarop deze participatie kon georganiseerd worden. Het Buurthuis nam contact op met de CIRE, een organisatie die op dat ogenblik bezig was met de begeleiding van een “solidaire spaargroep” (ook in samenwerking met het Woningfonds). Die spaargroep bestond uit 20 families (een gelijkaardig publiek als dat van het buurthuis) die via maandelijkse betalingen een gemeenschappelijke spaarpot samenstellen, een spaarpot waaruit alle leden kunnen lenen om het voorschot voor de aankoop van een eigen huis te betalen. Tijdens de bijeenkomsten van de groep werden ook vormingsmomenten over de aankoop van een woning ingelast.
De CIRE was bereid om de ervaring die ze hierbij hadden opgedaan in te brengen in het project in de Finstraat. CIRE en buurthuis contacteerden meer dan dertig, voornamelijk Molenbeekse, gezinnen die ze via hun werking hadden leren kennen. Het ging allemaal om families die al een tijd vruchteloos op zoek waren naar een geschikte woning. Ze werden gepeild naar hun interesse en motivatie, en op basis daarvan werd een groep van 14 gezinnen samengesteld.
Zij zouden, wanneer de woningen klaar zouden zijn, deze appartementen kunnen kopen. De bedoeling was om hen verder zeer nauw bij het project te betrekken. De groep zou dus regelmatig moeten samenkomen. Tijdens die samenkomsten zou het de bedoeling zijn om:
- na te denken over de woning die men wilde
- mee na te denken over het project in het algemeen, en er mee richting aan te geven
- een hechte groep samen te stellen, om het samenleven achteraf te vergemakkelijken
Er werd gekozen om de vorm van de solidaire spaargroep van de CIRE over te nemen: een tweemaandelijkse algemene vergadering, waaraan alle leden deelnemen, en een tweemaandelijkse stuurgroep, samengesteld uit vijf vertegenwoordigers van de algemene vergadering.
participatie
De groep koos voor zichzelf de veelbetekenende naam “l’Espoir”. Ze besloten om een gezamenlijk spaarfonds aan te leggen. Iedereen stort maandelijks 50€ op de rekening van de vereniging. Dat geld zal kunnen aangesproken worden bij de ingebruikname van de woningen.
De eerste activiteiten waren er op gericht om na te denken over het soort woning dat men wenste. Er werden andere projecten bezocht, en tijdens participatieve ateliers werd iedereen gestimuleerd om zijn mening te geven. De resultaten werden samengevat in een document dat later zou worden opgenomen in het lastenboek voor de openbare aanbesteding. De wensen van de toekomstige eigenaars werden gegroepeerd volgens vijf belangrijke thema’s, die reeds aanduiden waar de prioriteiten van de gezinnen lagen:
- de organisatie van het “samen wonen”
- de typologie van de woningen
- licht
- private buitenruimte
- kostprijs
- beeld naar de buitenwereld
Daarnaast werd in deze ateliers ook het programma bepaald: aantal appartementen, minimale oppervlakte, maximale kostprijs, enzovoort.
Mee nadenken en mee beslissen
L’Espoir werd bij elke belangrijke beslissing betrokken. Zo werd bijvoorbeeld, op basis van de uitdrukkelijke wens van de gezinnen om aandacht te besteden aan het energieverbruik, onderzocht of het mogelijk zou zijn om passiefhuizen te bouwen. We bezochten samen een passiefhuis en nodigden later een gespecialiseerd architect uit om het concept toe te lichten. De leden van l’Espoir waren gewonnen voor het idee en werden de hevigste pleitbezorgers er van bij het Woningfonds.
Vertegenwoordigers van de vereniging waren aanwezig bij alle onderhandelingen en belangrijke gesprekken.
Het Woningfonds zou later, bij het opstellen van de lastenboeken, in grote mate rekening houden met alle aanbevelingen van l’Espoir. Ook bij de keuze van het architectuurproject werden de toekomstige eigenaars zeer nauw betrokken. Het Woningfonds had, als bouwheer, natuurlijk het laatste woord bij de keuze, maar heeft zich steeds ingespannen om mee te gaan met de wensen van de latere bewoners. Deze hebben, van hun kant, ook nooit onrealistische wensen geuit. Hoewel zij niet echt de bouwheer zijn is hun positie toch heel vergelijkbaar. Zij zullen diegenen zijn die in de woningen gaan leven, en zij zullen ook diegenen zijn die alles zullen moeten betalen.
Betaalbare woningen bouwen
Nieuwbouwwoningen zijn duur, en de bouwkosten stijgen jaarlijks, onder andere omdat het materiaal, door de stijgende olieprijzen, duurder wordt. De belangrijkste zorg tijdens heel het proces tot nu toe was dus: de woningen toch betaalbaar te houden voor het doelpubliek. Een aantal middelen werden hiervoor gecombineerd.
Premies en subsidies
De rechtstreekse overheidstussenkomst is, in verhouding tot de schaal van het project, beperkt.
- De grond is kunnen aangekocht worden voor een interessante prijs omdat hij gelegen was binnen de zone van het wijkcontract (60.000€ in plaats van de geschatte waarde, 240.000€).
- We werden opgenomen in het “huisvestingsprogramma” van de gemeente Molenbeek, en hebben zo kunnen gebruik maken van een subsidie van 190.000€ van het federale Grootstedenbeleid.
- Indien de woningen zullen voldoen aan de standaard van passiefhuis zullen we kunnen genieten van een gewestelijke premie van 100€ per m².
Laag energieverbruik
Door woningen te bouwen met laag energieverbruik wordt de globale woonkost verlaagd.
Sociale leningen
Alle kopers zullen gebruik kunnen maken van sociale leningen van het Woningfonds (interestvoet 2%). Bovendien doet het Fonds in dit project extra inspanningen om, bijvoorbeeld via het verlengen van de terugbetalingstermijn, de operatie voor iedereen haalbaar te maken.
Lage bouwkost
De kostprijs van de woning zelf is natuurlijk van groot belang. Daarom werd hier grote aandacht aan besteed in het lastenboek.
In de eerste plaats via de aanbestedingstechniek. Voor het eerst deed het Fonds beroep op een “gecombineerde aanbesteding met onderhandeling”. Dit betekent dat niet, zoals in de klassieke procedure, eerst een architectuurproject wordt gekozen (op basis van een geschatte kostprijs), en daarna via een openbare aanbesteding een aannemer. Heel vaak levert deze procedure onverwachte meerkosten op. In de gecombineerde formule wordt door een architect en een aannemer samen een project ingediend, en de gedetailleerde kostprijs maakt deel uit van het bod. Niet alleen worden zo onaangename verassingen vermeden. Wanneer aannemer en architect van bij de start samenwerken kunnen zij ook samen op zoek gaan naar economische oplossingen. Deze procedure heeft resultaten opgeleverd. Het project dat uiteindelijk werd verkozen, werd in nauw overleg tussen aannemer en architect ontworpen. Dit leverde een kwalitatief ontwerp voor een zeer concurrentiele prijs op.
Ook werd er in het lastenboek grote aandacht besteed aan de kostprijs. Ten eerste werd de maximale kostprijs per bruto bewoonbare m² vastgelegd op 1200€. Daarenboven werd, bij de toewijzingscriteria, aan de kostprijs 40 van de 100 punten toegekend.
Bijkomend geld nodig
Ondanks dit alles blijft het budget tot op vandaag een bron van kopzorgen, en zullen er bijkomende oplossingen nodig zijn om de operatie voor iedereen haalbaar te maken.
Zo is de saneringskost van de grond veel hoger gebleken dan verwacht. Het saneren van het terrein zal aanzienlijk meer kosten dan de aankoop ervan.
Een groot probleem blijft het BTW-tarief van 21 %. Voor de bouw van sociale koop- en huurwoningen geldt in principe het BTW-tarief van 6%. Hoewel ons project zich richt tot een publiek dat ruim onder de inkomensgrenzen voor sociale woningen zit zal er, wanneer er niets verandert, 21% moeten betaald worden. Het Woningfonds voldoet immers niet aan enkele formele voorwaarden om van dit tarief te genieten. Met een beetje politieke wil zou dit volgens ons echter moeten opgelost kunnen worden.
Duurzame woningen
In het lastenboek werd, vooral op vraag van de toekomstige eigenaars, ook nadruk gelegd op het ecologische aspect. Niet alleen eiste het lastenboek dat de woningen zouden voldoen aan de standaard van een passiefhuis. Ook werden de architecten aangemoedigd om maatregelen voor te stellen die konden leiden tot besparingen van water en elektriciteit, om waar mogelijk te kiezen voor milieuvriendelijke materialen, en zo voort.
Het project dat uiteindelijk werd gekozen voldoet in ruime mate aan al deze vereisten. Het gaat om een project van de associatie tussen architect Carnoye en de aannemers Entrebois en Degrave. Zij hebben een jarenlange ervaring met houtskeletbouw en het is dan ook die techniek die zal worden toegepast in de Finstraat. Het wordt waarschijnlijk, voor ons land, het eerste woongebouw van die schaal met een volledig houtskelet. Zij kozen ook voor een zeer compact gebouw. Een aantal andere maatregelen, zoals zonnepanelen en een groendak, vervolledigen het geheel.
Binnenkort bouwen
Eind 2007 publiceerde het Woningfonds de projectoproep voor architecten en aannemers. Zeven tijdelijke vereningen van aannemers en architecten dienden een ontwerp in. Die ontwerpen werden tijdens de laatste maanden van vorig jaar door alle partners uitvoerig bestudeerd. Ondertussen werd met de ontwerpers onderhandeld over ontwerp en prijs. Op 24 januari 2008 koos de raad van beheer van het Woningfonds uiteindelijk het project van architect Carnoy. Het was het ontwerp dat het best voldeed aan de wensen van de toekomstige eigenaars, zoals beschreven in het lastenboek.
De bouwvergunning werd aangevraagd en op ... gaf de overlegcommissie een positief advies. Als alles naar wens verloopt kan begin 2009 met de werken gestart worden. De bewoners zullen ook betrokken worden bij het opvolgen van de werf. Binnen iets meer dan een jaar zouden ze dan in hun nieuwe woning kunnen trekken. Het zou dus al erg fout moeten lopen moesten de appartementen niet gebouwd worden. Toch is het project nog verre van rond. Om de woningen betaalbaar te houden voor de leden van l’Espoir zoeken we verder naar bijkomende financiële middelen.
Een paar voorlopige conclusies
- Een van de belangrijkste conclusies is dat, om een dergelijk project betaalbaar te houdenn er door de overheid in geïnvesteerd moet worden. Toen we er in 2005 mee startten toonden onze schattingen aan dat de goedkope gronden uit het wijkcontract, gecombineerd met de sociale leningen van het Woningfonds, voldoende moesten zijn om betaalbare woningen te bouwen, zelfs voor mensen die van een OCMW-uitkering leefden. De stijgende kosten van de grondstoffen maakten dat deze schattingen gauw achterhaald waren. Door verschillende subsidies bij mekaar te sprokkelen zal het ons waarschijnlijk toch nog lukken om de woningen betaalbaar te houden, zeker als we er in slagen om het BTW-tarief van 6% te bekomen. Om dit model op grotere schaal toe te passen is dat echter geen haalbare manier van werken. Naast een eerlijk BTW-tarief is dan ook specifieke overheidssteun noodzakelijk. Die steun zou goed besteed zijn. In vergelijking met andere vormen van sociale huisvesting is 190.000€ voor 14 grote appartementen immers niet zo veel geld. Men zou kunnen argumenteren dat geld voor eigendomsverwerviing weggegooid geld is. Wanneer de eerste eigenaars na twintig jaar hun woning verkopen heeft de overheid er immers geen vat meer op wat er met die woning gebeurd. Er zou moeten worden onderzocht wat het exploiteren van gelijkaardige sociale huurwoningen gedurende twintig jaar kost. Los daarvan lijkt het ons ook de moeite om op zoek te gaan naar nieuwe formules, die de voordelen van eigendomsverwerving en sociale huurwoningen combineren. Het angelsaksiche model van de “community land trust” lijkt heel interessante mogelijkheden te bieden, of misschien kunnen de wooncoöperatieves zoals die tussen de twee wereldoorlogen in ons land het licht zagen eens worden afgestoft. Of misschien kan er een juridisch-technische mouw aan gepast worden, via formules van erfpacht of recht van opstal.
- De participatie van de toekomstige bewoners aan het project is tot nu toe een echte voltreffer gebleken. Zeer vlug hebben de gezinnen van l’Espoir zich het project toegeeigend. Zij zijn een van de drijvende krachten er achter geworden. Het is ook mogelijk gebleken om mensen met een meestal lage scholingsgraad als volwaardige partners in een ingewikkeld project te betrekken. Soms leidde dit tot verrassende keuzes. De uitgesproken keuze voor passiefhuizen bijvoorbeeld, op een moment dat er in heel het Brussels Gewest geen enkele dergelijke woning gebouwd was, is in grote mate gemaakt door l’Espoir.
- De basis van het project was een heel vernieuwende samenwerkingsformule: een publieke partner (het Woningfonds), twee verenigingen (Buurthuis Bonnevie en CIRE) en bewoners besloten samen op zoek te gaan naar een oplossing. Deze ongewone samenwerking heeft ook tot ongewone keuzes geleid, keuzes die in een klassieke setting waarschijnlijk nooit zouden gemaakt zijn. We denken aan de nieuwe aanbestedingsformule en de uitgesproken keuze voor een ekologisch gebouw. Dat dat tot nu toe gelukt is is vooral te danken aan de grote inzet van alle partners, en het vertouwen dat we, ook in spannende momenten, in mekaar zijn blijven stellen. Om projecten als dit te vermenigvuldigen zal echter ook hier moeten gezocht worden naar aangepaste fomules die ook “vanzelf” kunnen functioneren, ook wanneer de verstandhouding eens minder goed is.